山西省住房和城乡建设厅等12部门关于印发《关于推动住宅物业服务企业 规范化管理的指导意见》的通知

　　〔2024〕154号

　　各市住房和城乡建设局、发展和改革委员会、公安局、民政局、规划和自然资源局、生态环境局、卫生健康委员会、市场监督管理局、行政审批服务管理局、能源局、人民防空办公室、消防救援支队，太原市房产管理局，山西转型综改示范区管委会建管部、规划和自然资源局、市场监督管理局、行政审批服务管理局：

　　    现将《关于推动住宅物业服务企业规范化管理的指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　山西省住房和城乡建设厅

　　山西省发展和改革委员会

　　山西省公安厅

　　山西省民政厅

　　山西省自然资源厅

　　山西省生态环境厅

　　山西省卫生健康委员会

　　山西省市场监督管理局

　　山西省行政审批服务管理局

　　山西省能源局

　　山西省人民防空办公室

　　山西省消防救援总队

　　2024年8月6日

　　    （主动公开）

　　关于推动住宅物业服务企业规范化管理的指导意见

　　    为进一步规范住宅物业服务企业行为，提升住宅物业服务水平，促进全省住宅物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山西省物业管理条例》等相关规定，结合我省实际，制定本指导意见。

　　    一、进一步规范监督管理

　　    （一）住建（房管）部门。牵头负责物业行业监管,具体负责物业管理招标投标活动的监督和管理；负责督促指导住宅物业服务企业按照有关法律法规规定以及合同约定，做好物业管理区域范围内物业管理活动和住宅专项维修资金的交存、使用和监督工作；督促物业服务企业在物业服务区域内发现违反有关治安、环保、安全生产、消防等法律法规行为的，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；督促物业服务企业按照有关规定告知相关企业和个人装饰装修活动的禁止行为和注意事项，发现违法违规行为及时劝阻、制止和报告；对工程投资额超过30万元或者建筑面积超过300平方米的装修未办理施工许可证、未申请质量安全监督的，或擅自动用明火作业和进行焊接作业的，督促物业服务企业向建设行政主管部门报告；负责对物业服务等级达标情况、收费信息公示公开情况进行核查整治；法律、法规、规章规定的其他职责。

　　    （二）发展改革部门。依据住建（房管）部门制定的物业服务等级标准，牵头制定并完善政府定价范围内物业服务相应等级标准收费政策，并对现行收费政策进行宣传解读；协助住建部门做好物业服务招标投标工作；法律、法规、规章规定的其他职责。

　　    （三）市场监管部门。负责对物业管理区域内价格行为进行监管，督促物业服务企业做好明码标价；对物业服务企业不执行政府定价、政府指导价，违反明码标价规定等价格违法行为依法进行查处；加强对物业服务企业代收水、电、气、热费用过程中价格行为的监管和监督检查；依法查处小区电梯等特种设备安装、改造、修理、维修保养和使用中的违法违规行为；法律、法规、规章规定的其他职责。

　　    （四）消防救援部门。负责并指导其他承担消防监督检查责任的机构依法对物业管理区域范围内的高层民用建筑进行消防监督检查，督促业主、使用人以及受委托的消防服务单位（物业服务企业或者消防技术服务机构等专业服务单位）等落实消防安全责任，依法依规查处火灾隐患和消防安全违法行为。法律、法规、规章规定的其他职责。

　　    （五）自然资源部门、行政审批部门。负责物业管理区域范围内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整审查；按照相关政策要求和职责划分，对既有住宅小区电动自行车集中充电设施和停放场所需要办理建设工程规划许可手续的依法依规办理；依法依规依职，对未经批准搭建建筑物、构筑物，未经批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的违法违规行为进行认定，并移送相关部门查处。法律、法规、规章规定的其他职责。

　　    （六）街道（乡镇）。按照《中共山西省委机构编制委员会办公室 山西省行政审批服务管理局关于印发<山西省乡镇（街道）权责清单参考目录（2022年版）>的通知》（晋编办字〔2022〕88号）和《山西省人民政府关于向乡镇人民政府和街道办事处下放部分行政执法职权的决定》（晋政发〔2022〕22号）等相关规定，在相关部门的业务指导下，履行相关的职责；法律、法规、规章规定的其他职责。

　　    （七）城市管理、公安、民政、生态环境、卫生、人民防空等部门按照各自职责，做好相关的物业监督管理工作。

　　    二、进一步规范物业服务企业与相关主体的责任义务边界

　　    （一）与建设单位的责任义务边界。建设单位应当根据《物业管理条例》《山西省物业管理条例》《物业承接查验办法》等相关规定，将符合承接查验条件的物业向物业服务企业进行移交，办理书面移交手续，签订物业承接查验协议；按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任；承担未经竣工验收或者竣工验收不合格的，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业服务费用；保修期内问题未得到有效解决的事项，建设单位不得以超出保修期为由中断问题处理，直到存续问题处理完毕为止。

　　    建设单位在组织竣工验收时，应当通知有关专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。验收合格的，由专业经营单位接收；验收不合格的，限期整改，整改合格后，由专业经营单位接收，专业经营单位不得拒绝接收。

　　    （二）与专业经营单位的责任义务边界。

　　    供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

　　    1.供电专营单位：负责直供电居住区物业管理区域内抄表到户的终端计量装置以及供电企业所属产权设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用，相关运行参数应到达相应标准；负责直接向直供电居住区物业管理区域内抄表到户的最终用户提供服务并收取有关费用。

　　    2.供水、供热专营单位：移交给供水、供热专业经营单位的，供水、供热专业经营单位负责物业管理区域内分户终端计量装置及其以外设施设备或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用，相关运行参数应到达相应标准。负责直接向物业管理区域内的最终用户提供服务并收取有关费用。

　　    3.供气专营单位：负责居住区物业管理区域内居民分户终端计量装置及其以外设施设备或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用，运行参数应达到相应标准；对业主从事住宅室内装饰装修活动未经批准拆改燃气管道和设施的违法违规行为进行认定，并移送相关部门进行查处；负责直接向物业管理区域内的最终用户提供服务并收取有关费用。

　　    通信、有线电视等专营单位参照执行。

　　    （三）与业主的责任义务边界。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房、取得产权车位车库等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利和义务,不得以放弃权利为由不履行义务；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对途经业主专有部分的管线等涉及居民生活的设施设备，业主有义务配合、协助物业服务企业或其他管理单位做好维修、养护工作。

　　    （四）规范明确物业服务企业责任义务。物业服务企业应当按照有关法律法规、规章标准、合同约定，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务企业应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务企业应当对照有关规定和合同约定，制定物业服务清单，在物业服务合同期限内在小区显著位置长期公开，接受业主监督，配合供水、供电、供热、供气等单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新；对于业主与专业经营单位对接的事项，物业服务企业应当予以配合。

　　    物业服务企业不得有下列行为：

　　    1.以不正当方式参加物业服务项目竞标，扰乱市场秩序；

　　    2.物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务业务转委托给第三方或全部分开委托给多方进行管理；

　　    3.不按规定对物业专项维修资金的使用情况进行公示，骗取、挪用住宅专项维修资金；

　　    4.擅自改变物业管理用房用途，擅自利用物业管理用房等共有物业进行生产经营；

　　    5.擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施的用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

　　    6.不按相关规定公开物业服务情况、小区公共收益，或不按物业服务合同约定定期公示相关物业费用收支；

　　    7.采取停止供电、供水、供热、供燃气和不让业主乘坐电梯、车辆进小区等方式催交物业费；

　　    8.物业服务企业代收水电等有关费用的，违规向业主或者使用人收取手续费、电损水耗等额外费用；

　　    9.无故拒绝、阻挠、拖延居住区内充电基础设施的建设及接入；

　　    10.无故阻拦快递、外卖配送人员进小区；

　　    11.物业服务合同终止的，拒绝移交资料或者拒不退出物业服务区域的。

　　    三、规范物业服务企业全流程管理

　　    （一）规范准入机制

　　    1.登记机关要及时将物业服务企业批准情况向住建（房管）部门推送。

　　    2.按照《中华人民共和国招标投标法》《山西省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，新建住宅物业的建设单位应当在办理商品房预售许可前或现房销售备案前通过招标投标的方式，公开选聘物业服务企业，并按规定向项目所在地住建（房管）部门报告；小区交付使用后，业主、业主大会可通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　    3.物业服务企业与委托方签订物业服务合同后，应当按照《山西省住房和城乡建设厅关于实施物业服务合同和项目负责人报备登记制度的通知》要求向属地住建（房管）部门报备，项目负责人按要求到街道和社区报到，主动接受属地监督，协助社区开展工作。

　　    4.承接新建物业前，物业服务企业要按照国家承接查验有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。进行承接查验的物业，应当按照《物业承接查验办法》有关具体规定实施。

　　    （二）规范前期物业服务收费

　　    1.前期物业服务收费标准由建设单位或业主与物业服务企业根据各市价格主管部门会同住建（房管）部门制定的等级基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定。

　　    2.对于投诉率高、问题反应集中的物业服务项目，属地住建（房管）部门可联合价格主管部门、市场监管部门对物业服务等级和收费政策执行情况进行现场复核，发现情况属实的要限期整改；对于整改不到位或逾期拒不整改的，由相关部门依法进行联合惩戒。

　　    3.各市要探索建立物业服务费用、业主公共收益集中监管制度。

　　    （三）规范物业服务企业履约情况监督

　　    1.业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会、物业管理委员会成立的具体条件和程序，依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律、法规和《业主大会和业主委员会指导规则》《物业管理委员会组建运行办法（试行）》等规定执行。

　　    2.业主委员会、物业管理委员会应及时了解业主（物业使用人）的意见和建议，负责组织业主共同决定物业管理事项，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促物业服务企业对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，物业服务企业应当按照业主委员会、物业管理委员会提出的意见和建议，积极整改、提供服务。

　　    （四）规范物业服务企业退出机制

　　    所在地住建部门或街办（乡镇）要指导业主、业主大会按照《民法典》第二百七十八、九百四十六至九百五十条规定程序，对物业服务企业予以续聘、解聘、另聘，并做好合同签订、退出和移交工作。对于经业主共同决定解聘的物业服务企业但其拒不退出、不依法移交物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料的，住建部门要依法进行查处，并将相关情况推送至“山西省信用信息共享平台”，同步报告市场监管部门。同时，要协同街道（乡镇）指导业主或业委会（物管会）通过诉讼途径解决，并持续跟踪进展。

　　    本指导意见自2024年9月5日开始实施，有效期五年，各市认真执行。

　　 相关文件：