《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》政策解读

　　一、起草背景和过程

　　（一）起草的主要原因。实行商品房预售资金监管制度，是推动房地产平稳健康发展的重要保障，是维护购房群众合法权益、有效防止出现“烂尾楼”的重要措施。本次修订完善《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》（送审稿），主要基于以下考虑：一是国家部委有工作要求，需要出台资金监管办法。2022年7月《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》印发实施后，我厅即转发各地执行，今年6月30日住房和城乡建设部召开全国电视电话会议，也明确各省要结合实际情况，进一步修订完成监管办法，各地城市要出台具体细则。二是我区制定的《实施意见》已到期，需要重新制定出台。我区2021年7月印发的《宁夏回族自治区商品房预售资金监管实施意见（试行）》（宁建规发〔2021〕6号），已于今年7月21日到期失效，需要出台新的管理办法，以保证政策的连续性和稳定性；三是房地产业出现的新形势，需要重新修订完善。我区原制定印发的《实施意见》经过2年的实践检查，部分内容已不能满足工作需要，如在顶层设计上，实行区、市一体的管理模式，不利于充分发挥市、县行业主管部门的工作主动性，压实各方监管责任；部分条款还存在风险隐患，如对AA级房企，原规定商品房预售资金中非重点监管资金可由企业自行使用，存在企业变相挪用资金风险。

　　（二）起草的基本遵循。一是坚持风险可控原则。按照商品房预售资金监管“专户专存、专款专用、节点控制、全程监管”的原则，明确将全部购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）转入唯一账户，确保预售资金使用过程可查、全程可控。二是坚持责任边界清晰原则。明确自治区住房城乡建设厅负责指导和监督全区商品房预售资金监管工作，各市、县住房和城乡建设部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作，人民银行银川中心支行、金融监管部门各自职责履行监管责任。同时，对各监管部门、房地产企业违规行为及处罚措施进行了细化实化，压实各方责任。三是坚持效益优先原则。按照自治区定原则、市县出细则的工作要求，明确各地住房和城乡建设部门可根据本地区具体情况确定重点监管资金和非重点监管资金额度，结合施工过程结算相关规定确定拨付节点，对监管资金既要管住，又不管死，发挥好使用效益。

　　（三）起草的过程说明。从2023年6月开始，我们启动《办法》修订工作。在起草期间，分管厅领导把关定向，5次召开专题会议研究，听取进展情况汇报。厅法规处全程参与，人民银行、银保监局参与讨论，形成了征求意见稿。作为一项规范性文件，我们审慎对待，分别征求自治区相关部门、各市县主管部门和房地产协会意见，按照规定面向社会公开征求意见，同时，我们还抽选行业监管、相关部门、协会、法律专家共9人召开了风险评估会，专家建议要保持政策的连续性和稳定性，防止市场出现大起大落风险。征求意见阶段，共征集意见建议28条，采纳22条，未采纳的6条也及时进行了沟通解释。经多轮修改完善，最终形成了本次送审稿。

　　二、《办法》主要内容

　　《办法》共5章28条。第一章总则部分，包括5项条款，明确商品房预售资金监管的定义、范围、原则和各方职责；第二章监管银行和账户设立部分，包括5项条款，明确参与资金监管的商业银行如何选定、房地产企业账户开立、行业监管部门监管办法等事项；第三章预售资金收存、支取和使用部分，包括9项条款，重点对资金监管账户的唯一性、监管过程的可控性、资金使用的效益性等方面进行了明确；第四章监督管理部分，包括7项条款，主要对全区行业主管部门、监管银行、建设和施工单位，在商品房预售资金监管方面各项行为规范进行了约束；第五章附则部分，包括2项条款，主要明确了市县主管部门贯彻落实要求、《办法》生效时间等内容。