2020年江西省关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），进一步健全完善全省土地二级市场，经省政府同意，提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　坚持“把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能”的基本原则，落实“放管服”改革要求，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，深入推进资源要素市场化配置，激发市场活力，提高节约集约用地水平，促进江西高质量跨越式发展。到2020年底，初步建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场；到2022年底,建成市场规则健全完善，服务和监管落实到位，交易平台全面形成，市场秩序更加规范的土地二级市场，形成一、二级市场协调发展，资源利用集约高效的现代土地市场体系。

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　二、完善细化市场交易规则

　　（一）完善转让机制。

　　1.明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的不视为转让。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房产转让而引起“连房带地”转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅、省市场监管局、省住房城乡建设厅、省税务局，各市、县〔区〕政府按职责分工负责，列第一位者为牵头单位，下同）

　　2.明晰建设用地使用权转让条件。划拨土地转让，需依法经市、县政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留划拨性质，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。充分保障以出让方式取得的建设用地使用权转让自由。原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定；如无专门约定，土地义务依法转移到受让方。允许房屋建设工程已投资额未达到投资总额25%的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。建设项目转让前未办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。已投资额可委托有资质的机构进行认定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。作价出资或入股建设用地使用权改变土地用途或改扩建增加容积率的，参照出让土地使用权有关规定，经依法批准补缴土地出让价款，取得方式可变更为出让。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅、省生态环境厅、省住房城乡建设厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　3.细化土地分割、合并转让政策。建设用地使用权人提出申请,经市、县自然资源主管部门批准可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。分割、合并后地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利和义务。土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额达到条件即可分割转让。土地出让合同中明确约定不得分割的，应从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权利。土地分割后的容积率等规划条件的计算由各设区市结合实际制定具体操作办法。土地分割后可按宗地依法进行抵押。多宗地合并,涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的,原则上统一办理为出让,其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款;合并宗地用途符合划拨用地目录的,土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的,可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限,也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅、省住房城乡建设厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　4.建立差别化税收调节机制。加强宣传辅导，对符合国家政策条件的建设用地使用权转让行为，鼓励纳税人用足用好税收优惠政策。按照税法授权，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。（责任单位：省税务局、省财政厅、省自然资源厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　（二）完善出租管理。

　　5.规范划拨建设用地使用权出租管理。划拨建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。改革征收方式，建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理，由税务部门负责征收。各级税务、财政、自然资源、住房城乡建设等相关部门协同配合，建立联合征缴机制，共享收益征缴相关信息，联动制约，健全巡查发现、举报和查处机制。各地更新城镇基准地价时应补充制定征收划拨建设用地使用权出租土地收益路线指导价，制定划拨建设用地使用权出租土地收益征缴具体办法。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅、省税务局、省住房城乡建设厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　6.加强出租服务保障。市县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　（三）完善抵押机制。

　　7.明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。公司、企业、其他经济组织和个人的划拨建设用地使用权“连地带房”可以一起抵押，依法办理抵押登记手续，不另行办理建设用地使用权抵押审批手续。以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、养老等设施和其他社会公益设施划拨建设用地使用权不得抵押。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。（责任单位：省自然资源厅、人行南昌中心支行、江西银保监局、省教育厅、省卫生健康委、省民政厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　8.放宽对抵押权人和抵押物限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。对不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。抵押融资款项仅限于项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三方提供担保，探索建立抵押贷款资金运用监管机制。各地自然资源主管部门应当及时向当地人民银行、银保监机构推送政府公示地价信息。（责任单位：省自然资源厅、人行南昌中心支行、江西银保监局、省教育厅、省卫生健康委、省民政厅、各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　三、创新运行模式

　　（一）建立土地二级市场“线上+线下”交易平台。各地要在现有土地交易机构的基础上，按照交易、登记一体化建设原则，搭建土地二级市场“线上+线下”交易平台，为交易双方提供供需信息、咨询服务，接受交易服务委托，办理交易事务，提高服务质量。按照省市共建模式，各设区市建设土地二级市场网上交易系统，省级建设全省土地二级市场信息汇集与监测监管系统，汇集各类土地二级市场信息，积极推进不动产交易、登记、税务、金融、涉地司法处置、涉地国有资产处置等数据共享。（责任单位：省自然资源厅、省税务局、人行南昌中心支行、省法院、省国资委、省发展改革委，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　（二）规范交易流程。按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,省自然资源厅要会同相关部门研究制定建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则。交易双方可通过土地二级市场交易机构或平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易机构或平台公开交易;达成一致后签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上的,市、县政府可行使优先购买权纳入土地储备。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　（三）加强信息互通共享。建立涉地司法处置、国有资产处置协同机制。司法机关在涉地处置决定作出前向当地自然资源主管部门了解所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等，自然资源部门应当及时提供，防止因信息不对称造成土地处置后，难以转移登记或无法开发利用。对已经人民法院判决生效涉及土地使用权转让的案件,自然资源部门应依法依规配合执行。加强涉地国有资产处置工作衔接,政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的,应征求自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。国有产权交易管理没有强制规定的，应通过土地一、二级市场交易平台公开转让。全面对接政务服务网，积极推进土地市场交易平台与政府统一的数据共享交换平台有序衔接和信息共享。土地市场交易相关的材料或信息能够直接通过共享获得的，不得要求当事人重复提交。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。（责任单位：省法院、省国资委牵头，省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省住房城乡建设厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　四、健全服务和监管体系

　　（一）实行“交易+登记”一体化服务。各地应将土地二级市场交易机构和不动产登记机构设立在同一场所办公，土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口。推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,大力发展“互联网+政务服务”,建立集交易需求信息发布、交易审查、交易结果公布为一体的二级市场线上交易平台,连接不动产登记系统,交易审查合格后进行交易备案,网上推送至不动产登记系统完成登记，实现交易、登记一体化，提高办事效率和服务水平。探索线上交易资金第三方账户托管模式,降低交易风险。落实降成本、优环境相关政策，依法降低土地交易税收，对非房地产开发企业实施的整体改建、合并、分立和以国有土地、房屋进行投资，符合国家政策规定条件的，暂不征收土地增值税。企业在资产重组中，通过合并、分立、出售等方式，将实物资产以及相关的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位或个人，不征收增值税，涉及的不动产转让，符合条件的免征或不征增值税、契税。（责任单位：省自然资源厅、省政务服务办、省金融监管局、江西银保监局、省发展改革委、省税务局，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　（二）规范中介服务行业。培育推介、展示、咨询、估价、经纪等中介组织，建立公开、公正、透明的中介服务机构确定机制。采取综合评价、绩效考评、阶段排名等措施，建立中介机构退出机制，对存在脱离土地市场实际进行价格评估谋取不正当利益等行为的，依法进行惩戒和退出，引导中介组织诚信经营。发挥公证、仲裁的作用，对市场主体之间流转和配置土地而产生的纠纷，积极引导双方选择仲裁方式解决矛盾纠纷，通过办理现场监督公证、保全证据公证、提存公证等，保障交易双方合法权益。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省司法厅，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　（三）强化市场监测和监管。健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，定期形成监测分析报告，研判分析市场形势。严格落实公示地价体系，防止交易价格异常波动。适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。完善土地市场信用体系，土地二级市场从信息发布、合同签订、履约情况、土地资源利用等全流程纳入信用监管。建立信用承诺制度,划拨建设用地使用权人出租收益年度申报和不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业办理抵押登记等适用信用承诺制的相关事项,当事人做出书面承诺后,其履约情况应记入信用记录,作为发展改革、自然资源、财政、教育、卫生健康、民政、人民银行等部门事中事后监管的重要依据。各地要结合实际,进一步制定土地市场信用评价规则和约束措施,相关市场主体失信信息纳入省公共信用信息平台,并依法依规通过“信用中国(江西)”进行公开公示,对失信责任主体实施联合惩戒。（责任单位：省自然资源厅、省发展改革委、省财政厅、省教育厅、省卫生健康委、省民政厅、人行南昌中心支行、江西银保监局，各市、县〔区〕政府按职责分工负责）

　　五、保障措施

　　（一）加强组织领导。各市、县（区）人民政府要落实主体责任，强化统筹协调，研究制定配套制度，落实机构、人员和经费，对标重点目标任务,抓好组织实施。各级自然资源、法院、发展改革、财政、住房城乡建设、国有资产监管、税务、市场监管、金融等部门要建立联动机制,明确分工,落实责任，细化措施，完善监管，有序推进土地二级市场建设。

　　（二）强化督促落实。省直各有关部门要加强本行业工作指导，完善政策措施。省自然资源厅要会同相关部门加强对土地二级市场建设的督促落实，定期调度情况。将土地二级市场建设情况作为对市县政府节约集约利用土地考核的重要内容。对落实不力、建设滞后的进行督促整改，对真抓实干、成效明显的给予表扬激励。

　　（三）注重宣传引导。各地、各有关部门要充分利用新闻媒体，加大宣传力度，通过组织召开推进会、交流会、通气会等形式，及时准确发布工作信息和政策解读，回应社会关切，鼓励探索创新，及时总结推广经验做法，扩大土地二级市场的影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性，提高社会节约集约用地意识，形成良好的舆论环境。