广东省自然资源厅关于进一步规范国有建设用地使用权出让管理相关工作的通知

　　各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　为深入推进自然资源高水平保护高效率利用示范省建设，维护公平公正的土地市场秩序，推动优化营商环境，根据土地出让管理法律法规规定，经省人民政府同意，现就进一步规范国有建设用地使用权出让（以下简称为“土地出让”）管理有关事项通知如下：

　　一、做好土地出让前期工作

　　（一）编制实施两项计划。市、县自然资源主管部门应于每年第三季度会同同级有关部门组织编制本行政区下一年度土地储备计划和年度国有建设用地供应计划，对拟收储和拟供应土地总量、结构、布局、时序等作出统筹安排。

　　年度土地储备计划要与年度国有建设用地供应计划相衔接，报同级人民政府批准，逐级报省自然资源厅备案。对计划于本年度出让的土地，各地土地储备机构要进一步理顺法律经济关系、组织做好前期开发等工作，确保“净地”出让。

　　年度国有建设用地供应计划要根据国民经济与社会发展规划、国土空间规划、住房发展规划、土地储备状况、重点建设项目计划和土地市场状况等进行编制，报同级人民政府批准后，于每年3月31日前在中国土地市场网、省公共资源交易电子服务系统、当地政府门户网站和相关部门门户网站等（以下简称有关媒体，不同媒体发布的信息内容必须一致，下同）公开，同时在广东省自然资源市场与开发利用监测监管子系统（以下简称监管系统）中填报、备案。市、县自然资源主管部门在编制或确定下一年度住宅用地计划时，要按照“以人定房、以房定地”原则，加强与同级住房城乡建设部门联动，以住房发展年度计划作为确定住宅用地供应计划的重要依据。

　　省自然资源厅要根据上级有关土地市场调控要求，加强对各地年度土地储备计划和年度国有建设用地供应计划编制实施的指导督促。

　　（二）落实拟出让地块的总体要求。拟出让国有建设用地应取得合法用地手续，符合国土空间规划并在出让前依据详细规划出具规划条件，完成集体土地所有权注销或变更登记，符合“净地”出让要求。

　　（三）强化涉地历史文化等资源保护。土地出让前，市、县自然资源主管部门应征求同级工信、住房城乡建设、文物、林业、城市绿化等相关主管部门意见，核定相应土地是否存在已被认定的工业遗产、历史文化遗存以及纳入省古树名木信息管理系统的古树名木等情况。存在上述情况的，相应主管部门应提出保护意见并回复同级自然资源主管部门，同级自然资源主管部门按有关规定办理。

　　（四）加强土地供应环境安全管理。市、县生态环境和自然资源主管部门要管控建设用地土壤污染风险，保障住宅、公共管理与公共服务用地等重点建设用地安全利用；核算重点建设用地安全利用率时，应严格执行《“十四五”重点建设用地安全利用指标核算方法》；要结合土壤污染状况调查名录、潜在污染地块清单及污染地块环境风险情况，根据已开展的建设用地土壤污染状况调查及风险评估结果，定期更新污染地块相关名录。原则上不办理建设用地土壤污染风险管控和修复名录内地块的土地供应等手续。

　　二、科学制定土地出让方案

　　（五）拟出让地块价格的确定。市、县自然资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托评估机构进行地价评估，出具取得电子备案号的估价报告。各地要将估价报告的估价结果作为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价等相关事宜。土地出让成交价格不能低于底价。从土地出让收入或收益中计提的各类政府性资金，不得计入底价。

　　（六）竞买保证金。各地在集体决策土地出让起始价、起拍价、标底和底价等时，应一并集体决定竞买保证金金额。竞买保证金不得低于出让最低价的20%，不超过出让最低价的50%。竞买保证金应缴交至指定账户，不得以项目投资额等形式代替。

　　（七）土地出让主体。土地出让由市、县人民政府负责，具体出让工作由市、县自然资源主管部门组织实施。各类开发区管委会及其他部门不得作为出让方与受让方订立土地出让合同，法律、法规另有规定的除外。

　　（八）土地出让方式。采取招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权的，应实行网上交易。土地出让应按宗地确定用途，每宗地签订一份土地出让合同。依据国土空间规划用途可以划分为不同宗地的，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。对不同用途但高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地，市、县自然资源主管部门可以确定主用途并按照一宗土地整体出让，综合各种用途地价后确定出让底价。不得将两宗及以上住宅项目用地“捆绑”出让。

　　三、规范土地招拍挂出让公告发布

　　（九）全面规范公告发布内容。市、县自然资源主管部门要在土地出让前及时、准确、完整地将出让公告录入监管系统，并在媒体发布。市、县自然资源主管部门要对土地出让公告内容的合法性和真实性负责。出让公告应至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，以首次发布时间为起始日；公告期间依法修改出让公告的，以修改后最终发布出让公告时间为起始日。发布商品住宅用地出让公告时，市、县自然资源主管部门应明确购买主体和购地资金的相关要求。市、县人民政府应组织做好购地资金审查。

　　（十）严格禁止违规设置竞买条件。土地出让公告、招标拍卖挂牌出让文件、竞买须知或竞买现场中不得设置影响公平竞争的限制条件，不得违规加设任何针对竞买主体资格的具有倾向性、歧义性、排他性的条件。在不排斥多个市场主体竞争、确保公平公正的前提下，市、县自然资源主管部门可根据同级投资或相关行业主管部门的书面要求设置竞买、用地条件，但必须在出让公告中明确表述，不得作出“详见其他文件、其他网站”等表述，并通过部门联动监管机制严格管理。

　　（十一）及时纠正和整改疑似违规问题。各级自然资源主管部门要加强对土地出让公告的监测监管。发现出让公告存在内容不规范、非“净地”出让和违规设置竞买、用地条件等疑似违规问题的，属地自然资源主管部门要进行认真审查、及时处理；对上级自然资源主管部门通知核查的问题线索，经核查确属违反有关规定的，应自收到上级通知之日起10个工作日内撤销公告、重新拟定出让方案，并及时将审查情况和处理结果书面报送上级自然资源主管部门。

　　四、强化土地出让合同管理

　　（十二）规范缴纳土地出让价款。土地出让合同应明确约定土地出让价款的总额、缴付时间和缴付方式，并落实以下要求：约定分期缴纳的，全部土地出让价款缴纳的期限不超过一年；经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且应在土地出让合同签订后1个月内缴纳完毕。受让方未按照土地出让合同及时足额缴纳土地出让价款的，应按日加收违约金额1‰的违约金；经税务部门催缴后受让方仍不支付土地出让价款且逾期付款时间超过合同约定缴款日期60日的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

　　（十三）禁止违规减免土地出让价款。土地出让成交后，未提交土地出让价款缴纳凭证的，不予核发不动产权证书，不得按出让价款缴纳比例份额分割办理国有建设用地使用权首次登记手续。除国家有明确规定外，各地均不得减免、缓缴或者变相减免土地出让收入，不得以土地换项目、土地作补偿、先征后返、奖励补贴等形式变相减免出让收入，不得进行虚假招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权。

　　因改变土地使用条件等情况需补缴、退缴地价款的，市、县自然资源主管部门应按本文第（五）条有关要求组织评估，不得在未经评估情况下，依据会议纪要、抄告单等，或授意评估机构确定补缴、退缴金额。

　　（十四）规范土地使用条件变更。国有建设用地供应时，应在土地出让合同或划拨决定书中明确，非经营性用地改变为经营性用地、其他经营性用地改变为商服或商品住房用地的，由政府收回土地使用权后重新依法供应，并参考相关地价评估结果，经集体决策后，确定对原受让方的补偿标准。养老设施建设用地未经履行法定修改程序不得随意改变土地用途；不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件用于房地产开发。单独成宗的养老服务设施用地不得分割登记。

　　2018年8月31日（含）以前已供应土地办理改变土地用途业务时，原土地出让合同或划拨决定书已依法依规明确改变土地用途办理方式的，按相应条款执行。

　　五、推进土地出让信息公开

　　（十五）加强出让成交信息公开。各地要通过媒体渠道公示土地出让成交情况，包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等信息，接受公众查询和社会监督。

　　（十六）定期更新公布基准地价。市、县自然资源主管部门对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时进行更新并在门户网站上予以公布，基准地价更新周期视市场情况而定，原则上不得超过3年。基准地价超过6年未全面更新的，在日常土地估价中不得使用基准地价系数修正法。

　　六、加强组织保障

　　（十七）建立健全土地出让集体决策机制。市、县两级政府要建立健全由政府牵头，各相关部门参与的土地出让集体决策机制，共同审议土地出让方案，协调解决土地出让和国有土地资产处置中的重大事项。各级政府及相关部门对土地出让集体决策事项要做好记录，做到可倒查、可追溯。凡未经集体决策审议通过的地块，不得进行出让。

　　（十八）建立产业用地部门联动监管机制。对可享受优惠政策的市场主体，由市、县人民政府指定投资或行业主管部门出具认定证明，自然资源主管部门登记备案后执行。相关主管部门提出投资强度、环保以及其他有关要求作为土地出让条件的，县级人民政府或开发区（产业园区）管委会应与受让方签订项目监管协议。相关主管部门要按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管，违反项目监管协议约定的，由相关主管部门依法依约进行处置；涉及处置土地使用权的，相关主管部门应按程序报市、县人民政府批准后，由自然资源主管部门实施。对于超期未开发土地，各市、县自然资源主管部门要拟定处置方案并组织实施，向同级人民政府报告，由同级人民政府督促有关责任方限期完成处置。

　　（十九）建立违规干预和插手土地出让工作登记备案制度。各级领导干部不得利用职权或者职务上的影响，向有关单位或人员以指定、授意、暗示、打招呼、批条子等方式对具体地块出让提出要求；不得以抄告单、招商协议、投资协议等方式事先确定，量身定做地设置出让条件、土地使用条件，违规确定土地出让价格；不得干预出让过程和出让结果，违规批准调整土地用途或其他规划条件，违规处理土地出让合同纠纷等。对领导干部违规插手干预土地出让相关事项的，自然资源主管部门及其业务部门要建立领导干部指示登记备案制度，并及时报送给同级人民政府和上级自然资源主管部门。各地应将领导干部干预土地出让工作的处理情况函送组织部门和纪检监察机关，作为单位党风廉政建设责任制年度考核的重要参考。

　　（二十）完善竞买主体信用信息共享机制。市、县自然资源主管部门应积极配合发展改革、市场监管等部门健全企业信用信息共享机制，将竞买主体在土地出让中的违法违规行为情况纳入竞买主体信用记录并向社会公布。对被列入经营异常名录或者市场监督管理严重违法失信名单的企业，依法限制或者禁止其参与土地市场交易有关活动。

　　（二十一）开展土地出让合同信息预录入工作。实施土地出让合同信息预录入机制，各地要在签订成交确认书或发出中标通知书后5个工作日内，在监管系统中预录入土地出让合同信息，待签署土地出让合同后，再正式确认上报信息。

　　七、附则

　　（二十二）名词解释。“净地”出让。指拟出让国有建设用地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的通水通电通路、无影响动工开发的管线等基本条件。

　　商品住房。根据《房地产市场基础信息数据标准》（JGJ/T252-2011），商品住房指由房地产开发企业建设并通过房地产交易实现出售、出租的住房，区别于福利房、保障性住房和其他住房。

　　土地出让收入。包括土地出让价款、利息和根据土地出让合同约定因延期缴付土地出让金或延期开竣工而产生的违约金等。

　　（二十三）例外情况。本通知适用于广东省内土地出让一般情况，涉及“三旧”改造用地的，按照“三旧”改造政策办理；法律法规规章或其他上位规定另有要求的，从其规定。

　　（二十四）有效期和解释权。本文件自公布之日起30日后施行，有效期五年。实施过程中遇到的问题，由省自然资源厅商有关职能部门进行解释。

　　广东省自然资源厅

　　2024年10月31日

　　政策解读：《广东省自然资源厅关于进一步规范国有建设用地使用权出让管理相关工作的通知》政策解读