北京：“刚需”加速入市　置换交易活跃

　　“10月份北京新建商品住房网签0.45万套，环比增加50.1%；二手住房网签1.71万套，环比增加32%，同比增加70%，为近19个月以来最高值。”北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，北京“9·30”新政实施已满一个月，楼市交易活跃度明显提升。

　　近日，实地走访北京市房屋中介机构门店、房屋交易签约中心以及部分售楼处，了解该市房地产市场出现的新变化。

　　购房门槛降低“刚需”积极入市

　　“最近带看量增长非常明显。”链家房产经纪人郭强对记者说，“10月份带看量竟然比9月份翻了一倍。”

　　此时，郭强正带着一对客户在链家签约服务中心（常营）签约。他说：“昨天这对客户第一次面谈，今天就来签约了。”对于郭强来说，这么快的签约速度在最近一段时间已经不是什么新鲜事了。9月30日，北京市调整了房地产相关政策，整个10月份，房产经纪人的咨询量、带看量大幅增加。“现在我走在小区里，居民碰见我都会问一问市场行情。”郭强说。

　　“我的房子是今年7月份挂在网上出售的，此后两三个月断断续续有人来看房，但是真心想谈价格的不多。”签约客户中的卖房者尹女士告诉记者，“‘十一’假期开始，看房的人突然变多了，我都不敢出远门，怕耽误看房。”由于价格谈得顺利，尹女士很快与买方签约。

　　尹女士出售的是面积60多平方米、总价不到300万元的房源。这种“刚需房”也是近期常营片区的“热销房”。郭强告诉记者，他带看成交的房源大部分是总价在300万元左右、面积60多平方米至80多平方米的房子。

　　“不单是某一个门店成交量增加，而是全市链家门店整体交易表现积极向好。”北京链家研究院院长高原向记者表示，北京链家数据显示，10月1日至30日，二手住房签约量与去年同期相比增长138%，与9月全月相比增长80%。

　　记者来到北京我爱我家润枫嘉尚店时发现，坐在工位的经纪人只有寥寥几人。“其他人都陪客户看房去了。”我爱我家北京东大区总监韩兵说。他列了几组数据来说明最近市场行情：10月份全店二手房带看量环比增长50%、新房带看量环比增长45%，二手房成交量环比、同比均增长60%左右。

　　“主动咨询的人增多，刚需购房者带看量、成交量占50%左右，年轻人偏多。”韩兵总结了10月份以来的业绩特点。他分析认为，北京“9·30”新政刺激近期楼市交易活跃度提升。降低首付比例、放宽缴纳社会保险或个人所得税年限、降低房贷利率等政策，降低了北京市购房门槛，使得一批客户拥有了购房资格。

　　“此外，在当前市场行情下，一套总价300万元的房子，首付在50万元左右，月供大概1万元，对于刚需购房者来说压力不大，所以很多购房者选择在这个时候‘出手’。”韩兵说。

　　置换需求增加市场传导效应明显

　　卖掉老房子购买新房子，这种情况在保利天汇项目并不少见。该项目营销负责人方群介绍说：“之前部分客户看房后迟迟不签约的原因是，其二手房还没有卖掉，筹措不到足够的资金。如果客户发现二手房售卖进展不及预期，甚至可能会退掉已付定金的新房。”

　　新房市场和二手房市场之间具有传导效应。“‘十一’期间，项目老客户的转化率非常高，占到了40%以上。客户之前其实一直存在购买需求，北京‘9·30’新政出台后，市场预期明显改善，客户的二手房很快卖出去，加快了卖旧换新的速度。”方群说。

　　“有个客户的需求是在周边做置换，换一个居住环境稍好点儿的商品房社区。借助新政热度，之前挂牌3个月的房子一周内完成了销售，自己的房子卖掉后的第二天就去看了自己想置换的房子，当天晚上就签了合同。”韩兵告诉记者，客户中有很多人有改善性需求，需要卖掉原来面积较小的房子，置换面积大一些、周边配套等更好一点儿的房子，“但由于旧的卖不出去，新的也就买不了。但是，北京‘9·30’新政出台之后，市场行情变好，不少客户能够成功置换了”。

　　“之前业主不敢先定下改善性住宅的原因是，担心原来的房子在期限内卖不出去，只能降低价格。”郭强说，比如业主约定好新买的房子6个月内过户，留给业主的卖房时间可能仅仅有4个月。在市场行情不好的情况下，有改善性需求的购房者便会犹豫不决。“但现在他们不用担心自己的房子卖不出去了，因为现在市场成交活跃度提升，能很快卖出去，所以遇到合适的房子就敢定。”

　　“二手房市场的活跃比较依赖前端的刚需购房人群，因为购置改善性住房需要获取足够的资金，这涉及一个置换链条的概念。”高原在接受记者采访时说，10月以来，刚需住房市场回温，在未来一段时期能够带动改善性住房的销售。

　　市场观望情绪消退客户决策效率提升

　　“之前，客户从交定金到网签可能需要2到4个月，现在这个周期缩短到15天到1个半月，本质上是，客户购房不再犹豫，看好市场行情。”方群说。

　　据方群观察，当天到售楼处、当天交定金的客户近来越发多了起来，购房者看房过程中也少了些犹豫不定的状态。从数据上来看，该项目购房者认购到签约的转化率从之前的20%~30%提升到了现在的85%左右。“购房者更加果断了，不再有之前浓厚的观望情绪，对行情信心明显增强。”方群对记者分析说。

　　“就差1万元没谈成。”链家签约服务中心常营店相关负责人张亮亮回忆起之前一组客户的面谈过程不无可惜。卖方当时挂牌价300多万元，经过与买方的几次面谈，价格一点点往下调，最后就因为1万元没谈拢，卖方不同意，不了了之。

　　最近这种情况明显改变。“现在买卖双方谈判周期变短了，各自给出的报价容易达成一致。比如，之前挂牌价300万元的房子，买方报价200万元，然后慢慢谈判；现在买方可能直接报价260万元，双方谈成的可能性更大。”张亮亮说。

　　“相比于9月，早9晚7的工作时间已经满足不了客户的需求，周末我们10个签约间全都占满了，还有部分等待签约的客户在休息区等候。”张亮亮说，之前在买卖双方谈判过程中，不管房子售价高低，谈判的过程总要持续四五个小时。实施新政后，谈判时长基本缩短到了2个小时，签约过程也顺畅了很多。

　　记者来到北京宸园售楼处时，虽然是个工作日，但在售楼处看房的人依然很多，大多数人都拿着户型图认真地与销售人员沟通，样板间里的看房客，也是走了一拨、又来一拨。

　　销售经理余港告诉记者，该项目于10月13日开盘，当天就卖了将近300套房。“购房者更加果断，看房过程中与销售人员沟通的态度更加积极，这说明购房者对项目、对市场行情还是比较看好的。他们来买房，主要是用来居住，所以比较关注户型、小区环境、周围配套等。”购房者魏先生的想法印证了这一点。他告诉记者，房子好不好是他关注的重点，住得舒不舒服才是他的主要诉求。

　　北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，北京市加强新政解读和宣传、组织开展线上线下形式丰富的“金秋北京商品房展销系列活动”，为购房家庭提供方便看房服务和优惠购房服务，提振市场信心。

　　摘自《中国建设报》2024.11.08记者王建业韩雅丽