聚焦政策解读 倾听企业心声——市住房城乡建设委举办第四十九期“处长政策解读日”活动

　　为进一步优化全市住建领域营商环境以及“两区”建设政策的落地实施，更好服务企业，市住房城乡建设委开展常态化“处长政策解读日”活动。

　　9月25日下午，第49期“处长政策解读日”活动首次走进项目现场。市住房城乡建设委工程质量管理处处长丁浩杰以“问题导向精准施策 压实主体责任建造好房子”为主题，解读了今年7月1日在我市试行推广、受到公众关注的《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法》（以下简称《办法》）。丁浩杰处长围绕《办法》政策背景、实施要点、注意事项等内容，与企业面对面逐一解读，现场解答实施主体提出的问题。活动还安排了观摩项目现场、监督机构和企业代表分享经验体会等环节，在一问一答过程中有效帮助企业加深对条文内容的理解，推动《办法》落地见效。

　　本市房地产开发头部企业等40余名企业代表到场参与，同时有90余人以线上方式参加了此次活动。解读细致翔实、交流气氛热烈，项目现场可感可见，经验交流鲜活真实，达到了“解读政策、答疑解惑、倾听诉求、示范引导”的综合效果。

　　下一步，市住房城乡建设委将坚持贯彻落实党中央、国务院优化营商环境的决策部署，秉承人民至上的服务理念，推动《办法》在具体住宅项目落地见效，为“好房子”建设保驾护航。

　　
问题1、出台《办法》的考虑和目的

　　答：经“12345”市民热线大数据分析，近年来我市新建住宅工程验收、交付之际出现业主群访群诉现象，诉求主要集中在两方面——常见质量缺陷和货不对板。比如，7至9月的雨季，个别新建小区容易出现房屋渗漏、回填土下沉等问题。

　　《办法》着力于扭转因住宅工程质量分户验收流于形式、房屋买卖双方信息不对称而导致验收、交付之际常见的质量缺陷、货不对板情况，逐步构建起住宅工程建设单位开门搞建设、业主深度参与的共治模式，推动问题逐步化解，提升住宅品质，提高业主获得感和满意度。

　　问题2、《方法》适用范围有哪些？

　　答：新建住宅项目。本市行政区域内取得施工许可证的新建住宅工程质量分户验收、竣工验收前已完成网签的购房业主查验及监督管理适用于本办法。

　　在施住宅项目。本市行政区域内已正常履行基本建设程序，尚未组织第一阶段分户验收的在施住宅工程，质量分户验收适用本办法；尚未组织竣工验收的在施住宅工程，业主查验适用本办法。

　　特殊住宅项目的业主查验。①回迁安置房。本市竣工验收前完成选房的回迁安置房工程业主查验按照本办法实施，尚未完成选房的，其业主查验由属地乡（镇、街道）、村（居）委会相关人员，安置村（居）民代表组成查验组，参照本办法实施。②职工自建房、合作建房。《办法》虽未明确，建议建设单位与参建员工协商，若组织业主查验，可参照本市回迁安置房业主查验办理。竣工验收前完成选房的，业主查验按照本办法实施，尚未完成选房的，其业主查验由属地乡（镇、街道）相关人员，参建员工代表组成查验组，参照本办法实施。③公租房。严格说公租房为机构持有，无需组织业主查验的。为避免因房屋质量问题导致租户频发投诉，若需组织业主查验，建议可由公租房持有机构、属地乡（镇、街道）相关人员组成查验组，参照本办法实施。

　　问题3、相比以前质量分户验收，新规中有哪些改进措施？细化完善体现在哪里？

　　答：新规中对分户验收推出3项针对性刚性措施：1.分户验收可追溯。分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存影像资料。事后通过调阅、回放影像资料可追溯再现分户验收组织实施情形。2.独立第三方机构比对复核，强化关口把控。建设单位应委托与住宅工程参建各方无利害关系、有资质的第三方机构对分户验收成果进行比对复核。建设单位依据第三方机构出具的分户验收复查报告，组织参建各方对存在的问题进行整改，第一阶段分户验收存在的问题，须在主体结构分部工程验收前整改到位；第二阶段分户验收存在的问题，须在单位（子单位）工程质量竣工预验收前整改到位。3.违规处理具有较强针对性。实行“两场联动”扣信用分，今天施工现场的表现直接影响明天招投标市场，对施工、监理单位影响较大；重新组织分户验收实施提级管理，由参建主体上级负责人驻点督导，对建设单位影响较大。

　　《办法》明确细化了分户验收技术指标、分项，主体结构分户验收涵盖混凝土、砌体等结构外观、尺寸涉及的15项技术指标，住宅质量分户验收涵盖业主专用及相关公用部位涉及各分项，依据合同约定的交付标准，累计可达22个具体分项。

　　组织质量分户验收是项专业性和技术性较强的工作，由参建各方负责人和专业技术人员组成验收组，第一阶段验收的是工程结构外观及尺寸，守住的是住宅工程“里子”；第二阶段验收的是精装修质量，守住的是住宅工程“面子”。《办法》对现有质量分户验收进行细化完善，并针对性采取上述3项刚性措施，督促参建主体重视分户验收、做实分户验收，及时将查实问题整改到位，努力将常见质量缺陷消弭于施工过程，减少后期业主查验阶段查出的问题种类及数量，提升住宅品质。

　　问题4、新规中业主查验创新体现在何处？现行试点中取得了哪些成效？

　　答：《办法》中创新点集中体现在组织业主查验，也是住宅项目参建主体、购房业主、社会公众共同关注点。业主查验自身并不新鲜，以前我市在项目办结竣工验收备案后，新房交付前也安排了查房、验房环节，还有“业主开放日”安排。此次最大变化是业主查验安排在竣工验收前。

　　根据昌平区3年多时间累计在50多个项目实操，最近3个月各区在多个项目上“试水”效果都不错。竣工前组织业主查验主要有以下成效：一是未诉先办，提升购房业主获得感和满意度，保障新房平稳交付。二是便于集中力量整改，竣工验收前现场人员齐备、物资充足，查实的问题能及时整改到位。建设单位与参建各方签订的合同都是已办结竣工验收为时间节点，便于建设单位组织各方力量全力投入整改工作。三是房屋买卖双方权责归位，监管部门借智借力，有抓手。四是督促房地产开发企业约束宣传销售等环节，实事求是，努力减少交付环节出现的货不对板现象。

　　问题5、组织业主查验要把握哪些要点？

　　答：1.把握组织业主查验的前置条件。分户验收合格；项目单位工程竣工预验收合格；小区内园林、小市政基本完工；楼本体（住宅及入户通道、楼（电）梯）做完保洁。实际需多方参与进行现场踏勘，综合评定是否符合条件。2.把握组织查验方案的注意事项。首先是确定查验组人员，鉴于《办法》限定业主方人员不超3人，单个查验组一般规模对等，通常2至3人，要求熟悉销售合同、熟悉工程，建设单位需先期开展查验组人员培训；查验流程、流线需预演论证，对突发情况要有预案；已确定物业的项目，物业人员要参与，便于后期维保无缝衔接。3.把握业主查验实施及问题整改。组织业主查验，建设单位应提前不少于7日按约定方式通知业主；业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验，总人数不超过3人；查验人员进入现场实名登记；业主逾期视同主动放弃；查验成果经查验双方共同签字确认，建设单位依据查验成果，建立问题台账；建设单位根据问题台账，组织工程参建方进行整改，对台账逐一销项。销项分两种情形：对短期能完成的，及时整改到位；对因订货周期等因素影响，需要一定期限的，主动解释说明，建设单位与业主约定完成时限，避免影响后续组织竣工验收时间节点。4.把握业主查验的争议解决途径。对业主在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。

　　问题6、对《方法》试行推广，监管部门有哪些主要措施？

　　答：因《办法》事关群众切身利益，事关房地产市场稳健发展，本着包容审慎原则，逐步试点完善。《方法》已于今年7月1日在我市正式实施，至今已3个多月，各区都有一些新建住宅项目按照新规组织了质量分户验收和业主查验活动。综合各方的反馈意见，总体上说，深受购房业主欢迎。住宅项目各参建主体从最初的担心、疑虑，到逐步接受、主动应对，通过竣工验收前组织业主查验，查摆问题、抓整改，未诉先办，保障了后期平稳交付；监督机构也从最初的顾虑到支持认可，普遍感到工作有抓手、更主动。

　　下一步，市区住建部门将积极探索推进、跟踪问效，及时发现问题，总结经验，适时“打补丁”，抓好《办法》在项目现场落地见效。

　　一是抓培训工作。在前期专题培训的基础上，结合试行反馈情况，适时组织各类针对性培训，指导服务各实施主体。

　　二是抓示范引导。结合全市试点推行情况，选取成效明显的实际案例作为样板，发挥示范引导作用。

　　三是抓修订完善。结合《办法》试行情况，组织各监督机构、实施主体及时总结交流经验，适时完善，使之更切合实际，更好地发挥成效。