海南省自然资源和规划厅公布8个化解不动产登记历史遗留问题典型案例

一、三亚市化解某项目在建工程抵押等不动产登记历史遗留问题三亚市某项目于2016年开工建设，总计容建筑面积约25万平方米，共建有6栋住宅楼、3栋商住楼、4栋办公楼、1栋商业及影城、1栋综合楼、配套设施及整体地下室，住宅总户数1636户，全部已销售且大部分业主已入住。因开发商向银行借款，抵押权人不配合办理抵押注销手续，致使其中526户业主购房近7年无法办理不动产登记。三亚市政府组织相关部门专题研究，一是成立项目风险防范及化解工作专班，召集市委政法委、市住建、市司法、市两级法院等成员单位进行专题会议研究，推进化解工作。二是召开专题会议，就526户购房人办证中涉及的在建工程抵押问题取得一致意见，即由三亚市自然资源和规划局启动依职权登记程序，注销在建工程的抵押权登记，同时商抵押权人，以其它资产作为补充抵押物，减轻对原在建工程抵押权权益的影响。目前，涉及的526户购房人均已办理并取得不动产权证书。    二、白沙县化解某项目未竣工验收、欠缴税费等不动产登记历史遗留问题白沙县某项目总建筑面积6.2万平方米，其中住宅795套，配套建设商铺24套。项目前期已取得土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证，2015年底投入使用。由于建设单位开发资质过期、项目施工手续材料缺失等原因无法通过竣工验收，同时欠缴基础设施及人防等各项报建费约504万，欠缴税费约1300多万元，导致已办理合同网签备案的472套业主无法办理不动产登记。白沙县政府经研究，一是组织联合竣工验收，办理验收备案。聘请具有相应资质的房屋安全鉴定机构按现状进行工程质量安全鉴定，出具检测鉴定报告书，经白沙县住房和城乡建设局审核同意，以检测鉴定报告书替代工程质量监督报告。二是实行“证办分离”“证缴分离”，先行为业主办理产权证书。三是并行追缴城市基础设施配套费、税费及滞纳金。目前，白沙县不动产登记中心已按业主申请办理不动产权证469件。三、三亚市化解某项目名义主体与实际主体不一致等不动产登记历史遗留问题三亚市某房地产项目用地面积63568.29平方米，2012年6月，原三亚市国土环境资源局向项目公司核发《建设工程规划许可证(临时)》，批准建设2栋高层住宅楼及11栋多层住宅楼，建筑占地面积7974平方米，总建筑面积131753平方米。建设期间，该项目由其他公司接手，但未办理相应过户和变更手续，同时项目建设存在擅自加建、改建情形，且在未完成验收的情况下，实际购房人已入住。2018年8月，原项目公司因经营管理不善，进入破产重整程序。以上问题导致业主购房近10年无法办证。三亚市政府组织相关部门专题研究，一是明确项目主体。根据原公司、接手公司以及债权人、破产管理人和三亚市中级人民法院对项目资产的意见，明确该项目资产不纳入破产重整范围，购房人经破产管理人甄别后，可确认相应购房权益。二是督促原公司、接手公司向三亚市住房和城乡建设局、三亚市自然资源和规划局提出整体验收申请，提供相关竣工资料。三是依法处理该项目违法建设问题。由三亚市综合执法局吉阳分局依法对该项目加建、违建等问题依法查处。四是按照“证办分离、证缴分离”的原则，在综合行政执法部门追究违法主体责任及市住建、税务、资规、人防等部门收缴相关税费的同时，相关职能部门同步办理验收手续，不动产登记机构按照项目竣工验收意见办理不动产登记。问题化解后，该项目涉及的460余户购房人均能够申请办证，截至2024年8月底，已有30余户办理并领取产证，其余购房人正在陆续提交材料中。四、文昌市化解某项目原施工单位不配合提交相关资料等不动产登记历史遗留问题某项目5#、6#楼位于文城镇高隆湾白金路，建筑面积44676.5平方米，共448套房屋，已售314套，已办理规划验收、人防验收。由于原施工单位不配合提交竣工验收相关资料，导致无法办理质量验收、消防验收以及竣工备案手续，从而无法办理不动产权证书，导致业主多次投诉，要求退房或办理不动产权证书。文昌市自然资源和规划局组织相关部门召开专题会议研究，决定对该项目简化验收手续，只需要项目开发主体办理该项目5#、6#楼质量验收和消防验收，市住建部门即可出具验收认定意见。2024年4月30日，文昌市不动产登记中心为该项目5#、6#楼办理了房屋首次登记，目前已为184购房人办理不动产权证书，其余购房人正在陆续准备资料申请办理。五、东方市化解某项目改变土地用途等不动产登记历史遗留问题东方市某项目位于八所镇永安东路，该小区于2019年开始开工建设，2022年3月建成后陆续交付，但因部分楼栋存在配套商铺，而土地用途为住宅用地，需办理土地用途变更手续，但开发商未及时补缴改变土地用途费用，影响小区业主办证，涉及业主1400多户。2024年3月以来，东方市自然资源和规划局多次联合东方市信访服务中心、东方市房管中心、东方市税务局等部门，协调督促开发企业尽快补缴改变土地用途费用，同时，经东方市政府同意，按“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，同步为该小区业主办理不动产权证书。截至目前，东方市不动产登记中心已为140多名业主办理不动产权证书，其他业主正在陆续准备材料申请办理。六、乐东县化解某项目未竣工验收、开发商非正常户等不动产登记历史遗留问题乐东某项目于2017年建成，属于商业项目，总建筑面积3721.92平方米，共有1栋商业楼64套房屋，其中56套房屋已销售。项目前期已取得规划许可证、施工许可证、预售许可证，并通过工程规划核实，但由于未办理工程竣工验收备案、开发商未及时申报税费被列为非正常户等原因，导致购房群众无法办理不动产权证书。乐东县政府经研究，由乐东县住房和城乡建设局委托第三方评估公司对消防安全开展评估并进行整改，办理了项目竣工联合验收备案，同时由税务部门督促开发商补申报近两年的各类税费，化解税收非正常户问题，业主可以正常缴纳契税。该项目于2024年5月16日通过竣工验收备案，5月30日办理首次登记，8月8日办理完成第一宗一手房转移登记。目前涉及的56套房屋均网签备案，有44户购房人已缴纳税费，可正常申请办理不动产权证书。七、万宁市化解某项目未按规划许可建设等不动产登记历史遗留问题某公司在万宁市开发建设产权式酒店项目，2017年开工建设，总套数84套，已销售39套并交付使用，因项目未按照规划许可，擅自改变屋顶层结构、未开展联合竣工验收、工程竣工验收、建设工程档案验收等手续，无法给购房人办理不动产权证书。万宁市政府经研究，一是拆除了屋顶层结构，采取改正措施，消除了对规划实施影响。二是根据我省《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》相关规定，由业主代表代为提供申请材料，由万宁市营商环境建设局办理联合验收认定。三是由万宁市不动产登记中心协调测绘服务公司尽快出具房屋实测、土地分摊等报告。该项目2024年8月14日办理房屋首次登记，8月27日成功为购房人颁发首本不动产权证书，其他购房人均可申请办证。       八、海口市化解某项目未完善规划验收、未完善职工资格审批等不动产登记历史遗留问题某职工住宅楼项目位于海口市白龙南路省安全厅北侧，属拆旧建新项目，于2003年3月批建一幢地上7层住宅楼，批建面积3251.90平方米，用地面积4906.99平方米，土地用途为办公楼、宿舍用地，土地权利性质为划拨。项目业主于2005年先后入住，因验收未通过、职工资格审核等问题，导致业主近20年未能取得不动产权证书。海口市相关部门经研究，一是制定规划验收工作方案，指导开发建设单位加快完善验收手续。2023年1月，海口市自然资源和规划局出具规划核实意见。二是海口市自然资源和规划局积极联动海口市住房和城乡建设局及开发建设单位，沟通申请资料、审批流程及办理时限等问题。2024年8月，海口市住房和城乡建设局出具复函，指导职工补缴住房超标面积部分价款。目前，该项目涉及的24户业主办证堵点问题已打通，已有9户业主办理了不动产权证书。

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