深刻理解构建发展新模式　要坚持“房住不炒”理念的内涵

　　上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰

　　今年的政府工作报告提出，加快构建房地产发展新模式。住房城乡建设部部长倪虹在日前回答中外记者提问时表示，构建房地产发展新模式，在理念上要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。可以看出，坚持“房住不炒”是构建房地产发展新模式的基本准则，离开了“房住不炒”，新发展模式也就无从谈起。

　　毋庸置疑，“房住不炒”是住房居住属性的体现，已根植于广大居民的心中，成为统筹住房民生功能与发展功能，兼顾住房资源充分与均衡要求，加快实现全体人民住有所居、居有所安的指引。之所以房地产新发展模式需要始终坚持“房住不炒”理念，笔者认为要从以下三个要点来理解：

　　首先，“炒”不只是个人投资炒房，更有一些地方政府“炒地”，资本无序扩张“炒钱”。“炒地”“炒钱”与“炒房”叠加，是房地产市场失衡的根源所在。房地产炒作的本质，是将本来用来“居住”的房子异化为投资工具、资产积累的工具。住房被炒作出来的未来资产增值预期不是实际居住需求所驱动，不仅影响了人民的获得感、幸福感、安全感，也让楼市容易出现周期性失衡。炒作驱动的房地产开发投资，如沙滩之塔，貌似壮观，但稍有冲击，就会坍塌，并造成严重的连锁反应和风险溢出。面对教训，地方政府要善用和珍惜楼市调控自主权，着眼楼市可持续发展和经济社会全局，始终把抑制炒房和不去炒地，作为分内之责。

　　其次，高质量发展所要求的经济增长，不可能靠“炒房”炒出来，而应尊重规律，充分发挥房子“住”的功能，为高质量发展提供持续动能。当前，“房住”的潜力仍然很大，但需要挖掘，并以抑制“不炒”为前提。根据“七普”数据，我国城镇存量住房建筑面积已经超过300多亿平方米，每年就算2%的折旧补偿，就需要新建6亿多平方米住房。随着经济高质量发展，居民对好房子的需求越来越多，支付力也在稳步增加。围绕满足人民群众多样化居住需求，激发潜在住房需求有序释放，房地产发展既利民生又促增长的空间还很大。但是，一定要尊重基本规律尤其价值规律，不能让房价因为炒作而脱离基本面和使用价值，导致房地产成为无根之萍。

　　最后，“房住不炒”是人房地钱要素资源的科学配置，其目标是实现“人人有房住，房子有人住，人人住好房”。良好的居住条件，是个人全面发展和提升能力的前提，是新质生产力发展的基础性保障。“房住不炒”，更加需要实现“人、房、地、钱”的高效联动，更迫切要求完善房屋从开发到使用的全生命周期管理机制。在供应方面，商品房开发、融资、销售等基础性制度需要加快改革完善，现房销售需要有力有序推进。在使用方面，房屋体检、养老金、保险等制度要加快建立。这些机制和制度一旦失去了“房住不炒”，就是无源之水、无本之木，新模式下的住房工作目标就不会实现。

　　摘自《中国建设报》2024.03.22