破题改造难，广州起好步｜大城大势，万象更新

　　苟日新，日日新，又日新。实施城市更新行动永远没有休止符。唯其求新，城市面貌才得以随时代更替；唯其求变，人民对美好生活的向往方能实现。

　　放眼全国，作为开展城中村改造较早的城市，广州在步履不停的更新行动中蓄势赋能。从早期对“三旧”改造的探索，到以点带面实施连片有机更新，广州持续探索城中村改造新思路、新模式、新路径，创新构建符合自身实际的方法论体系。

　　钱从哪来？地怎么征？产业怎么升级？人怎么安置？这一系列问题要在城中村改造中寻得答案，要求广州以更大的勇气和智慧破题改造中的痛点、难点。今年，国家层面陆续释放支持城中村改造利好消息，以新一轮城中村改造为契机，广州坚持系统思维，创新工作机制、改造模式，出台系列政策指引，让“有效市场+有为政府”指挥棒奏响新的改造进行曲。

　　谋定而后动，破题新一轮城中村改造，广州力求动则必快、动则必成！

　　新思路

　　优化前期开发，保障改造顺利推进

　　今年来，国家陆续发布支持超大特大城市积极稳步推进城中村改造的政策组合拳，广州城中村改造迎来前所未有的机遇，由此进入了新的阶段。在延续以往“三旧”改造的政策基础上，广州新一轮城中村改造紧密结合国家最新政策精神，以突出公益性、实施“依法征收，净地出让”模式，强统筹强保障为基本特征。

　　一直以来，广州市城中村改造有着鲜明的市场化底色：村集体通过公开方式选取合作企业进行改造，由合作企业负责拆迁、安置和开发建设。市场机制在资源配置中发挥了决定性作用，在一定时期内取得了较好成效。

　　随着宏观经济形势变化，特别是当下房地产行业经历结构性调整，仅依靠以往社会力量和市场化手段难以打通城中村改造工作堵点。根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造坚持“依法征收，净地出让”，在坚持发挥市场决定性作用的同时，力求更好发挥政府统筹作用。

　　与原有改造模式相比，新一轮城中村改造将充分发挥政府的统筹协调力量，在土地出让前处理好产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。“依法征收，净地出让”可有效解决拆迁难、周期长等问题，保障项目顺利如期推进，村民早日得到安置。

　　近期，《广州市城中村改造条例》公开征询意见，在首条立法目的中便明确，条例制定为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造……新一轮城中村改造的特点是更加突出公益性，以城中村改造为着力点，着力改善人民群众基本居住条件、补齐城市治理短板，促进产业转型升级，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

　　针对当前城中村改造工作新趋势，目前，广州正在制定多项相关配套政策，已在6个方面形成政策供给：包括土地管理、产业发展、资金支持、保障房筹集、安置房建设、历史文化保护等。同时，相关部门出台了“依法征收、净地出让”新模式工作指引、发展保障性租赁住房指引文件、优化城中村改造审批流程等文件，全面保障城中村改造的社会公益性。

　　从过去的合作改造模式，到“依法征收，净地出让”改造模式，今后，城中村改造将在“有效市场”的基础上，更多体现“有为政府”的保障作用，举广州全市之力推动改造如期顺利推进，民生项目得到根本保障。

　　广州市不断加大住房保障力度，健全以公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系。图为黄埔区公租房社区“萝岗和苑”。

　　新模式

　　实行净地出让，高效推动连片提升

　　当前，广州城中村改造工作正处在提速增效的关键阶段，2023年，广州市政府工作报告首次在城市更新领域提出四大重点片区连片提升的改造新模式，包括广州火车站片区、新中轴海珠片区、环五山创新策源区、罗冲围片区等。接下来，上述片区将率先推动“依法征收，净地出让”新改造做法，打造新模式样板项目。

　　鉴于新一轮城中村改造的新特点，广州市不断加强政府统筹力度，建立了以市委、市政府主要领导担任总指挥的市城中村改造建设指挥部，建立健全三级协调机制，四大重点片区分别成立了指挥部。广州进一步探索政府与市场联合推动改造新模式，明确以“指挥部+公司”的推进方式，让“有形的手”与“无形的手”紧紧相握。

　　其中，市级指挥部主要负责出台政策，优化审批流程，稳步推进后续实施进度等；区级指挥部负责统筹区属部门、街道等单位，开展征地拆迁等工作；改造主体组织项目公司负责筹集建设资金，编制建设工程方案及后续建设工作。

　　今年上半年，广州市初步确定四大重点片区改造主体推动“指挥部+公司”模式落地，通过区域统筹和成片开发，将过去单一城中村改造的“小平衡”变为片区综合改造的“大平衡”，以丰补歉、以肥补瘦，充分发挥重点片区“引擎”作用，探索支撑城中村改造新模式。

　　目前，四大重点片区已基本完成启动区前期工作，相继开展基础数据调查和改造方案审核工作，同步申请政策性资金支持，多渠道筹集改造资金。

　　为进一步加快推进四大重点片区项目建设，接下来，广州将参照白云机场三期扩建工程模式推进上述片区启动改造。广州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，机场三期征拆安置工程高位推动“指挥部+公司”模式，形成市区紧密联动各司其职的强大合力。该模式紧抓“立项、资金、用地”三大核心要素，把征地拆迁、安置房、公建配套设施等建设内容梳理成项目清单，按照基本建设程序，采取联审决策和联合审批方式加速项目落地，形成“动则必快、动则必成”的工作态势。

　　新一轮城中村改造不再是单一的市场行为，而是一股自上而下的经济发展驱动力量，即在一定区域、特定领域，以特定方式精准施策、高效投放资金，为稳投资、稳增长作出积极贡献。当前，面临新一轮城中村改造的重大机遇，身经百战的广州如何做好新旧衔接，是过渡时期需要走好的关键一步。

　　广州的城中村改造将在“有效市场”的基础上，更多体现“有为政府”的保障作用。图为白云机场三期扩建工程的安置区。资料图片

　　新路径

　　统筹多项政策，注入多种资源

　　里仁洞、火村、文冲东……今年，广州市迎来多个项目开工，市场化机制继续发挥重要作用。另一边，白云区罗冲围、越秀区火车站片区等重点片区陆续编制完成改造方案并启动前期数据摸查，通过采取“指挥部+公司”的改造新模式，由政府统筹推动片区连片提升。

　　当前，广州城中村改造兼具自上而下与自下而上的双重特色。城中村改造如何对标国务院和省委、省政府要求，探索符合未来发展趋势的广州城中村改造路径？广州精心设计了符合自身的新路径，加强顶层制度设计，在组织架构、人员保障与资金保障方面不断加注资源，进一步带动社会力量投身城中村改造工作中。

　　完善组织架构，专班实体运作。今年，广州市高位推动城中村改造工作，建立了一套完整高效的运作体系。广州组建了市城中村改造建设指挥部，并成立了工作专班，进行实体化运作，负责开展城中村改造建设有关督办、协调等工作，及时联络各区城中村改造建设指挥部。

　　一直以来，广州城中村改造工作受到市委、市政府高度重视，2009年即成立市“三旧”改造工作领导小组；2015年市城市更新工作领导小组成立，作为统筹全市更新改造工作的议事协调机构，各区也相应成立区城市更新工作领导小组。今年，市城中村改造建设指挥部和工作专班与各级指挥部将以更完善的管理架构和人员保障齐力推动该项工作走深走实。

　　解决资金难题，摆脱路径依赖。在新旧动能转换之中，解决新一轮城中村改造“钱从哪来”的问题，方可为改造工作按下“启动键”。接下来，广州将积极贯彻国务院指导文件精神，更加强调对城中村改造的资金支持和风险管控。

　　在资金支持方面，今年，国家、省、市先后释放鼓励支持政策，拓宽新一轮城中村改造融资途径。中央预算内资金、地方政府专项债券、城中村改造专项借款、城中村改造基金等多路资金汇流。目前，广州市正在积极争取首批专项借款等政策性资金。同时，也在加紧筹备城中村改造发展基金，将有效撬动更多社会资本参与城中村改造，拉动有效投资促进经济稳增长。

　　在项目管理方面，广州市将强化计划管理，纳入城中村改造年度计划的项目方能享受国家、省、市的优惠政策。项目的必要性、可行性在前期阶段将得到充分论证，确保落实“先谋后动，动则必快、动则必成”的要求。

　　站在城中村改造新的坐标体系中，广州坚持系统思维，持续探索新思路、新模式、新路径，只因城之大计惠及世代、关乎万家。如今，政策东风吹至，广州应时而动万事俱备，顺势而为不负大城担当！

　　广州创新工作机制、改造模式，让“有效市场＋有为政府”指挥棒发挥作用。图为黄埔的创新公园。

　　相关

　　坚持以人为本 推进“三大工程”

　　近日，中央经济工作会议在京召开，会议再次提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”，将其列入到2024年全国经济工作重点任务中。结合“三大工程”工作任务，广州市已较早谋篇布局，持续筑牢民生安全底线，建设以人为本的韧性智慧城市。

　　“三大工程”是密不可分的整体，广州坚持以系统性思维谋划全局，结合城中村改造要求各项目配建一定比例保障性住房，鼓励将村民富余的安置房集中建设并长期租赁用作保障性租赁住房，让城中村改造更具有公益属性。

　　作为一座持续多年人口净流入城市，近年来，为更好解决广大新市民、青年群体住房问题，广州市不断加大住房保障力度，健全以公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系。根据广州市“十四五”时期住房保障规划，这一时期内广州预计供应保障性住房66万套（间），供应量居全国一线城市前列。

　　近年来，广州多措并举增加保障房筹集渠道，完善配套政策，引导各类市场主体参与筹集建设保障性租赁住房，稳定工薪收入群体住房预期。截至今年11月底，全市新开工（筹集）保障性租赁住房7.62万套、公租房5093套、共有产权住房777套，基本建成公租房4441套、共有产权住房4214套，发放住房租赁补贴18227户。

　　今年9月，在广州市城中村改造工作推进会上，广州安居集团正式成立，该公司是专门负责从事保障性住房投融资、建设和运营管理的市属功能性国有企业，将按照企业化管理、市场化运作、可持续发展原则，对标国内领先的全链条一体化大型安居产业集团。广州安居集团将积极拓宽保障性住房筹建渠道，通过城中村改造配建、存量房源整租运营、“工改租”“商改租”、产业园区配建、集体土地新建租赁住房、土地公开出让建设等多渠道筹建房源。

　　“三大工程”是综合性的民生工程，是广州践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要内容。无论在城中村改造还是保障性住房建设方面，广州都充当着排头兵与领头羊的角色，没有一劳永逸的城市发展，回顾过去，实践的积累依然让广州深信，道阻且长行则将至！

　　问答

　　新一轮城中村改造怎么改？

　　今年7月，《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）印发，新一轮城中村改造的政策利好也在不断释放。钱从哪来？地怎么征？产业怎么升级？人怎么安置？针对以往诸多摆在面前的改造堵点、难点，未来将以何种新思路、新方式、新政策予以解决？

　　今年，广州以时不我待的紧迫感抓紧研究制定政策、寻找路径，结合国家最新政策精神，因地制宜落地相关政策，针对新一轮城中村改造特点精准施策。下面一起来看看广州的城中村改造新“战法”。

　　Q1：钱从哪来？

　　A：当前，城中村改造融资渠道进一步拓宽，国家相关扶持利好政策加紧研究出台，广州也在积极申报政策性资金，同时酝酿成立城中村改造基金。

　　（1）中央预算资金：对符合改造的城中村项目，中央给予适当补助

　　（2）地方政府专项债：将符合条件的城中村纳入地方政府专项债券支持范围

　　（3）城中村改造专项借款：设立城中村改造专项借款

　　（4）银行业金融机构贷款：商业银行融资贷款

　　（5）城中村改造基金：设立城中村改造基金等

　　Q2：地怎么征？

　　A：依照《指导意见》，城中村改造将实施“依法征收，净地出让”模式。净地出让的土地必须是已经完成征收补偿、且拆除平整的，从而保障项目继续顺利按期推进。

　　Q3：城中村改造将有哪些方式？

　　A：城中村改造包括拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造方式。优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

　　Q4：新一轮城中村改造将突出哪些特色？

　　A：接下来，城中村改造工作将更加注重公益性，系统性。

　　公益性：明确城中村改造是为了满足公共利益需要，加强配套设施建设和改造后社会治理；将城中村改造与保障性住房建设相结合。

　　系统性：充分发挥“有效市场+有为政府”各自优势，鼓励由单一的城中村改造转变为成片连片改造提升。目前，广州正在推进四大重点片区改造，并以“指挥部+公司”模式统筹推进。

　　Q5：未来城中村改造的拆迁补偿标准依据什么？

　　A：今年2月，广州市印发了《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》（穗府办规〔2023〕3号），明确征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗和其他地上附着物等补偿费用。对于国有土地上房屋征收的补偿标准，则适用《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）有关规定。（记者 郎慧 刘力勤）