《云南省物业管理规定》政策解读

　　《云南省物业管理规定》（以下简称《规定》）的颁布实施，对于规范全省物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，具有十分重要的意义。为便于更好地理解相关内容，切实做好贯彻落实工作，现就《规定》解读如下：

　　一、《规定》出台的背景

　　物业管理是基层社会治理的重要内容，事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。截至2022年12月，我省住宅小区数量18608个，物业服务覆盖率约为67%，备案注册物业服务企业共3786家，物业管理从业人员约36万人。随着我省经济社会发展加快和住宅小区总量持续增长，物业管理工作也出现了一些新情况、新问题，主要表现在：一是群众反映物业服务不到位。部分物业企业服务意识不高，一些业主管理意识不强，相关部门监管有待加强，物业矛盾纠纷成为社会热点问题。二是业主委员会成立难。业主参与意识不足、业主委员会成立程序与周期长，业主委员会覆盖率不高。三是物业管理费用收支不透明。业主反映对物业服务收费和支出标准信息掌握不充分，收费水平与服务质量不相符。四是老旧小区管理难。老旧小区存在物业管理缺位，居住条件和生活环境需要得到进一步提升。这些问题影响着全省物业管理行业的健康发展，亟需通过物业管理地方性立法工作予以妥善解决。

　　特别是2017年印发《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、2019年中央办公厅印发《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》、2021年住房和城乡建设部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、2022年中共中央组织部等四部委联合印发《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》、2021年实施的《中华人民共和国民法典》都对深化物业管理改革作出了一系列新要求。2005年制定、2008年修订的《云南省物业管理规定》的部分条款内容和上位法存在冲突，不再适用于新形势下的物业管理工作，亟需依法作出调整和完善。

　　《规定》的修订出台，既是我省完善城市基层治理体系和提高基层治理能力制度设计的务实举措，也是破解现实难题的现实需求，将为物业管理各方提供更加完善的法治保障，必将助推全省物业管理工作高质量发展，进一步提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

　　二、《规定》的主要内容

　　《规定》结合云南省物业管理工作实际，全面贯彻落实《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》（2018年修订）、《中共中央办公厅印发〈关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见〉的通知》（中办发〔2019〕30号）精神，体例更加科学、内容更加完善、措施更加具体。《规定》分为总则，业主、业主大会和业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，监督管理，法律责任，附则，共7章34条。

　　《规定》在细化上位法规定、以问题为导向、充分吸纳借鉴的前提下，借鉴并吸纳了全国范围内物业管理领域行之有效的相关法律、法规、规章和政策、标准。总结凝练我省各级政府在长期的物业管理活动中，积累的大量实践证明针对性强、行之有效的管理经验。通过《规定》的出台将促进我省物业服务行业的发展，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。

　　（一）明确党建引领物业管理活动。全面提升党组织对物业管理活动的覆盖。推动在物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会中设立基层党组织，发挥党建引领作用。在基层治理体系下，建立健全村（居）民委员会、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会等共同参与的治理机制。

　　（二）明确属地管理责任。乡（镇）人民政府、街道办事处统筹协调行政区域内物业管理活动。积极推动业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理业主委员会、物业管理委员会备案，并指导业主委员会和物业管理委员会的日常工作。指导开展物业承接查验，协助物业服务人信用信息的采集和核查工作。

　　（三）明确物业管理区域的划分主体。新建物业由开发商作为物业管理区域的划分主体，在划分物业管理区域后向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设行政主管部门备案。已经交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的由县级人民政府住房城乡建设行政主管部门会同乡（镇）人民政府、街道办事处征求业主代表意见后提出物业管理区域划分或者调整的建议方案，由业主共同决定划分。

　　（四）明确在限定情形下可组建物业管理委员会。在不具备设立业主大会条件，或者设立确有困难的情形下可由乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会。通过组建物业管理委员会弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。

　　（五）明确物业服务费收费标准。物业服务费收费实行政府指导价和市场调节价。在业主依法自行选聘物业服务人前实行政府指导价，收费标准由州（市）、县级人民政府根据省人民政府定价目录制定并公布。在业主依法自行选聘物业服务人后实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

　　（六）明确物业服务人的公开义务。物业服务人对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等与物业服务有关的信息必须定期公布，业主委员会对物业服务人所公布的信息监督核查，并将核查报告在本物业显著位置进行公示。确保了业主对物业服务有关信息的知情权，确保物业服务的公开透明。

　　（七）明确住宅专项维修资金的核验。开发建设单位必核验首期住宅专项维修资金的交存情况。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得向其交付房屋。

　　（八）明确各级住建部门职能职责，设立监督管理专章。明确划分了省、州（市）人民政府住房城乡建设行政主管部门、县级人民政府住房城乡建设行政主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处的职能职责。为保障人民群众对物业管理违法行为的投诉、举报渠道的公开、畅通，确保有关部门及时处理物业管理违法行为，特别规定了县级以上人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，并在本行政区域内各物业管理区域显著位置公布有关行政主管部门的执法事项和举报受理电话。

　　三、贯彻落实要求

　　各地各有关部门要认真组织学习《规定》，抓好《规定》的贯彻实施，对照《规定》逐条落实责任，做好对物业服务企业的培训和宣贯，强化行业自律、增强服务意识、创新服务理念、提升服务品质，促进物业服务企业诚信规范经营，物业行业良性健康发展。

　　各地各有关部门要坚持以人民为中心的发展思想，以增强人民群众的幸福感和获得感为出发点和落脚点，以问题为导向，抓住《规定》发布实施的契机，采取有力措施，建立健全配套政策体系，灵活宣传增共识，将物业管理纳入基层治理体系，着力构建多方参与共建共治共享的体制机制，在切实维护业主合法权益的同时，构建有利于行业良性循环和持续健康发展的营商环境，促进全省物业管理步入规范和持续健康发展的轨道。

　　《云南省物业管理规定》