登记局关于市县业务指导和政策解读的答复意见

　　（一）第9项，承德县所提“历史形成的，国有建设用地已取得土地使用权证（不动产权证），地上建筑物已建设多年，且没有取得房屋产权证书的。转让时如何办理？”

　　答复意见：根据《民法典》第三百五十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》明确，建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移；《不动产登记操作规范（试行）》“1.2.2一体登记原则”规定，土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。因此，房地一并处分和房地一并登记原则是我国法律法规确立的不动产物权变动重要原则。对历史形成的，国有建设用地已取得土地使用权证（不动产权证），地上建筑物已建设多年但没有取得房屋产权证书转让的，根据房地一并处分和不动产统一登记有关要求，如涉及的建筑物符合登记条件的，应一并申请办理房地一体的不动产登记；如涉及的建筑物暂不符合登记条件的，在办理土地使用权转移登记时可暂不对建筑物进行登记，待建筑物完善手续后再重新办理房地一体不动产登记。

　　（二）第10项，承德县所提“林权类不动产登记中，自留山继承后是否能发证。如果能，怎么发？个人持有林木所有权证的能否换发不动产权证书，如果能，怎么登记？”

　　答复意见：1、自留地是中国农业合作化以后，为照顾社员种植蔬菜和其他园艺作物的需要，由农业集体经济组织依法分配给社员长期使用的少量土地。《宪法》第十条、《土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。《森林法》第二十条规定，农村居民在房前屋后、自留地、自留山种植的林木，归个人所有。按照《自然资源部办公厅 国家林业和草原局办公室关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知》（自然资办发〔2020〕31号）明确，在自留山等种植林木的，依据相关协议或材料，依法可办理林地使用权/林木所有权。自留山所有权属于农民集体，使用权由农民以户为单位行使。家庭成员死亡时，自留山的使用权不属继承范围，其经营的自留山林木，可以作为遗产由继承人依法继承。《不动产登记操作规范（试行）》“1.2.2一体登记原则”规定，房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。按照《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6“继承、受遗赠的不动产登记”之规定，办理确权登记。

　　2、按照《自然资源部办公厅 国家林业和草原局办公室关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知》（自然资办发〔2020〕31号）明确，原有权机关依法颁发的林权证书继续有效，不变不换。权利人申请换发林权证书的，按照不动产统一登记要求办理。单独申请森林、林木登记的，不予受理。

　　（三）第20项，高阳县所提“按照上级要求我县对存量国有建设用地使用权登记数据进行了整合汇交，并且能够在省厅“一张图”查询。在日常征地报批时发现由于坐标转换问题，个别地块在“一张图”上的宗地信息（坐标）与省厅用地管理信息中的宗地信息（坐标）不一致的情况，造成无法上报。目前的处理方法只能通过让权利人申请变更登记，把“一张图”上的坐标更正成与省厅用地管理信息一致的坐标，批次报卷才能够通过省市相关处室审批，这显然给权利人造成了不必要的麻烦。有没有更好的解决办法？”

　　答复意见：《自然资源部关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知》（自然资发〔2022〕19号）明确，因测绘精度等原因造成集体土地与国有土地、其他集体土地重叠的，经核实，不存在权属争议且界址无变化的，遵循“低精度服从高精度”原则，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条有关规定办理更正登记。为提升用地审批效能，我局正在配合牵头处室进一步研究简化土地权属审核内容，只对国有、集体土地权属边界进行审查，不再设置申请用地权属面积误差范围，不再要求各地组卷报批前完成集体土地所有权更正登记，而按照《自然资源部关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知》（自然资发〔2022〕19号）要求，采取“日常+定期”的模式，做好集体土地所有权登记成果更新。

　　（四）第21项，高阳县所提“农村集体土地所有权数据、三调数据、行政界线不一致的问题如何解决？”

　　答复意见：1.集体土地所有权界线与行政界线不一致的情况。农村集体土地所有权数据是集体土地所有权进行权属登记的成果，是土地权属界线；根据《行政区域界线管理条例》（国务院令第353号）规定，行政界线是指国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准的行政区域毗邻各有关人民政府行使行政区域管辖权的分界线。集体土地所有权界线与行政界线不一致时，应根据土地权属界线协议书、界址说明等资料，对照影像特征、地形特征，核实集体土地所有权界线。如集体土地所有权界线无误，则应沿用原界线，无需处理与行政界线不一致的情况；如集体土地所有权权属界线有误或内业判断不清楚，则应按照《地籍调查规程》重新开展地籍调查，确定集体土地所有权界线。

　　2.土地权属界线与三调界线不一致的情况。《第三次全国国土调查实施方案》规定：“将农村集体土地确权登记数据库中确定的权属界线转绘到国土调查底图上”、“在权属界线上图过程中，因成图精度等客观因素，部分权属界线与遥感影像产生位移的，可根据协议书记载转绘至遥感影像相关位置，避免产生细小图斑”。权属界线与三调界线不一致时，应核实权属界线与三调界线在实地是否一致，如果实地一致，因坐标转换或测绘精度导致界线不一致的，按照“低精度服从高精度”原则处理；如果实地不一致，维持原集体土地所有权权属界线，无需处理。

　　（五）第22项，高阳县所提“由于精度问题农村集体土地所有权数据与实测数据不一致的问题如何解决？”

　　答复意见：因测绘精度不同造成农村集体土地所有权数据与实测数据不一致的，经核实，不存在权属争议且界址无变化的，遵循“低精度服从高精度”原则，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条有关规定办理更正登记。

　　（一）第11项，雄安新区所提“自然资源统一确权登记与不动产登记的关系区别。”

　　答复意见：1.自然资源确权登记源于不动产登记，本质上属于不动产登记。《民法典》〈物权编〉第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”第一节“不动产登记”第209条第2款规定，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，因此，长期以来对国家所有自然资源没有开展登记。2019年以来，根据《自然资源部、财政部、生态环境部、水利部、国家林业和草原局关于印发〈自然资源统一确权登记暂行办法〉的通知》要求（自然资发〔2019〕116号），在自然资源所有权调查时，以已有不动产登记成果为基础并关联，开展国家自然资源所有权登记。

　　2.自然资源确权登记与一般不动产登记存在差异，是特殊的不动产登记。两者主要有以下三点区别：一是不动产登记的客体以房、地为主，且地上的建筑物、构筑物一般不发生变化，具有较强的稳定性。自然资源确权登记的范围是特定的自然生态空间，地上附着的林、草、水、湿地等自然资源的自然状况随时发生变化。二是国家所有权具有主体抽象性、内容公权性等特征，权利主体包括所有权主体、所有者职责履行主体、所有者职责代理履行主体等，与房屋所有权等一般所有权差异较大。三是自然资源确权登记的制度设计在登记目的、登记管辖、登记启动方式、登记单元、登记权利类型、登记内容、登记类型、登记程序、登记查询、是否收费等方面与不动产登记一般规则有所差异。

　　（二）第12项，雄安新区所提“关于不动产登记解疑工作相关政策口径。”

　　答复意见：2017年，省委办公厅、省政府办公厅联合印发了解决房地产历史遗留问题的指导意见，指导各地稳妥解决房地产历史遗留问题。2021年1月4日，《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），2021年5月6日，省自然资源厅印发《关于加快化解国有土地上已售城镇住宅不动产登记历史遗留问题的通知》（冀自然资字〔2021〕67号），指导各地化解因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题。各地坚持属地主体责任，结合本地实际，制定本地解遗政策，推动遗留问题解决。

　　（三）第23项，康保县所提“关于易地扶贫搬迁项目不动产登记费收取问题：《关于免征易地扶贫搬迁有关政府性基金和行政事业性收费政策的通知》（财税〔2019〕53号）要求，对易地扶贫搬迁安置住房，一律不得收取不动产登记费。是否区分建档立卡户、同步搬迁户和交叉户，另外已颁证的易地扶贫搬迁安置住房进行转移登记（继承），是否收取不动产登记费？”

　　答复意见：按照《财政部 国家发展改革委关于免征易地扶贫搬迁有关政府性基金和行政事业性收费政策的通知》（财税〔2019〕53号）规定，“对易地扶贫搬迁项目免征城市基础设施配套费、不动产登记费。易地扶贫搬迁项目、项目实施主体、易地扶贫搬迁贫困人口、相关安置住房等信息由易地扶贫搬迁工作主管部门确定。”以及《新时期易地扶贫搬迁工作百问百答》（发改振兴〔2019〕1068号）和《自然资源部办公厅关于做好易地扶贫搬迁安置住房不动产登记工作的通知》（自然资办发〔2020〕25号）“以‘十三五’期间建档立卡搬迁人口的安置住房为主”等规定，对易地扶贫搬迁建档立卡贫困人口安置住房，不得收取不动产登记费。为避免搬迁群众卖房后因无稳定居所导致返贫，建档立卡搬迁户安置住房自交付使用起原则上20年内不得出售、置换或转让（依法继承除外）。对已登记颁证的易地扶贫搬迁安置住房继承转移登记，是否收取不动产登记费国家层面没有对此类型具体规定，在工作中宜针对实际情形，按照已有的建档立卡搬迁人口不动产登记费减免等有关规定执行。