关于《重庆市规划和自然资源局关于强化用地保障支持产业发展的意见》的政策解读

　　一、意见制定的背景和依据

　　（一）制定的必要性和可行性

　　为深入贯彻习近平总书记统筹疫情防控和经济社会发展工作重要讲话精神，落实党中央和市委、市政府决策部署，按照陈敏尔书记在市委第146次常委会提出的“出台用地政策，支持产业发展”的指示要求，兼顾当前经济社会恢复提振和产业长远发展，从强保障、降成本、促升级、助融资、提效率等方面采取系列政策措施，推动汽车摩托车产业、电子制造业、大健康产业、现代服务业、房地产和建筑业等产业高质量发展，助推经济社会恢复提振。研制并出台意见的主要目的是支持企业复工复产、复商复市，做好“六稳”工作、落实“六保”任务，也符合法律、法规、政策的相关规定和要求。出台意见很有必要，势在必行。

　　（二）制定依据

　　1.《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》（渝府办发〔2020〕14号）

　　2.自然资源部办公厅关于印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》的通知

　　二、意见起草过程

　　（一）起草单位

　　市规划和自然资源局

　　（二）征求意见情况

　　《意见》征求了市发展改革委、市经济信息委、市财政局、市住房城乡建委、市文化旅游委、市卫生健康委、市大数据发展局、重庆银保监局等相关部门、单位意见。报经市政府主要领导、分管领导批示，明确由市规划和自然资源局冠以“经市政府同意”印发实施。。

　　在征求意见过程中，共收到各类意见建议5条，采纳4条，1条未采纳（详见附表）。

　　三、意见主要内容

　　《意见（征求意见稿）》共九条，包括全力保障产业发展用地、灵活确定产业项目供地方式、合理确定产业用地地价标准、鼓励工业用地提质增效、支持工业企业转型升级、减轻工业企业经济负担、支持企业土地抵押融资、支持工程建设项目方案优化调整、优化项目用地规划审批等九条规划用地保障政策。

　　四、详细内容解读

　　根据《意见》，重庆将遵循“要素跟着项目走”原则，改革计划分配方式，优先安排新基建项目、智能产业项目及汽车、摩托车、消费品、生物医药、材料、装备项目用地，加大医疗卫生等大健康产业用地保障，对单独选址项目直接受理用地审批，新增用地计划实现应保尽保。结合负责人的访谈，进一步解读如下：

　　（一）审批方面

　　    审批方面，得益于自然资源部的大力支持，重庆将积极稳妥承接好国家建设用地审批授权和委托，进一步改进和优化审批流程，大幅缩短审批时间，促进项目早落地、早开工、早投产。

　　    （二）灵活确定产业项目供地方式

　　    项目用地可以先租赁后转让，支持区县政府以地入股

　　“企业因产业类型、项目生命周期不同，对土地的需求也不同。”该负责人称，《意见》充分考虑到这一点，提出可采取弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合等方式来获取土地，切实减轻企业用地成本。比如，某企业不需要50年的土地使用期，或者一次性拿地50年用地成本太高，完全可以根据自身意愿灵活选取土地出让年限，10年—50年之内都可，这就是弹性年期出让。若企业觉得一次性缴纳土地出让价款压力较大，可以向国家租赁土地，租赁期限最长不超过20年，租金可以按年收取。或者，企业也可以选择先租赁、后转让。即先通过“招拍挂”方式租赁土地，租赁期满后，达到合同约定条件就可以协议办理出让手续，无需再次“招拍挂”，且租金可以从出让金中抵扣。

　　    此外，企业如果在区县修建标准厂房、科技孵化器，还可以采取“政府出地、企业出钱”的模式，即区县政府以国有土地使用权作价出资（入股），与企业共同投资建设。这种情况下，企业无需另行缴纳土地出让金，政府则以土地使用权评估价格作价，参与投资和分红。

　　    （三）合理确定产业用地地价标准

　　    医疗卫生等产业用地，出让底价可按基准地价打7折

　　《意见》规定，工业用地出让底价可按不低于国家规定的土地等别相对应的最低价标准确定。最低价标准是多少？各区县的土地等别和对应的工业用地最低价各有不同。原国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）、《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）等文件作出了详细规定，企业可以在自然资源部官网进行查询。

　　    此外，《意见》规定，对于企业发展医疗卫生、健康养老、教育文体、旅游等产业的，土地出让底价可按基准地价的70%确定。基准地价是指各区县人民政府组织制定的一定区域内土地的平均价格。其中，主城区的基准地价标准，详见《重庆市人民政府关于公布主城区国有建设用地使用权基准地价的通知》（渝府〔2016〕22号）。除主城区外的区县基准地价，企业可以在属地规划自然资源主管部门进行查询。

　　    此外，《意见》鼓励工业企业弹性拿地，土地出让起始价可以根据工业用地50年出让价格进行修正确定。比如，某块工业用地一次性出让50年的土地单价为42万元/亩，那么出让30年的起始价，则为42万元/亩×（30/50）=25.2万元/亩，相当于打了六折。

　　    （四）鼓励工业用地提质增效

　　    制造业企业按需增设配套服务设施，不另收土地价款

　　“制造业企业在发展中，有时会出现需要增设办公、研发场所等服务设施的需求。”该负责人称，按现行规定，工业项目所需行政办公及生活服务等配套设施占地面积和建筑面积，原则上不得超过项目总建设用地面积和总建筑面积的7%。

　　    根据《意见》，若企业在转型升级过程中，原来7%的配套设施建筑面积不够用，可以申请提高土地容积率，适当增加部分研发、设计、办公、食堂等配套设施和产品展厅、体验等经营场所，不再另行征收土地价款，且可以按照原来的工业用途管理。

　　    该负责人还介绍，另一方面，部分企业在项目建成后，仍有剩余土地。为有效盘活土地资源，《意见》鼓励企业依法转让确有多余的工业用地。有转让需求的企业，可向属地规划自然资源主管部门提出申请。

　　    （五）支持工业企业转型升级

　　    工业企业转型文创等新业态，提供5年过渡期，近年来，文创、康养等新业态与工业企业融合，为企业转型发展提供了新路子。负责人介绍，《意见》允许工业企业在不改变用地主体的前提下，利用存量房产进行制造业与文化创意、健康养老、科技服务业融合发展，兴办创客空间、创业咖啡、创新工场、孵化器等众创空间，以及发展新业态、创新商业模式，开展线上线下融合业务，在5年内，可继续按原用途和土地权利类型使用土地。而过去，这一举动涉及到土地用途变更，需要办理用途变更手续，还要缴纳土地价款，客观上提高了转型成本。“这相当于为企业提供了5年的转型‘过渡期’。”该负责人表示，5年后，如果企业转型成功，可以直接按照新用途办理相关规划用地手续，大大降低了企业的转型成本和风险。

　　    （六）减轻工业企业经济负担

　　    因疫情影响不能按期缴纳土地价款，可免收滞纳金“在为工业企业减负方面，《意见》一方面明确，对已出让工业用地，企业因新冠肺炎疫情影响，不能按期缴纳出让工业用地的土地价款，经出让人同意后，可适当延长缴款期限，免收滞纳金。”该负责人称。另一方面，重庆还将向企业免费开放已有的国产卫星影像数据，降低测绘产品检验、CORS卫星定位服务费等费用。

　　    （七）支持企业土地抵押融资

　　    企业购地可分期、分宗办证，租赁土地可办不动产权证

　　“这一条措施，对企业来说含金量非常高。”该负责人称。“根据土地出让合同约定，实行分期付款的，可以按土地价款缴款比例分期办证，这样可以缓解企业的资金压力；而实行分宗办证后，企业融资会更便利。”过去，企业只有全部缴清土地价款后，才能申办不动产权证，现在企业可按土地价款付款比例先行就具备单独建设条件的地块办理不动产权证。企业领取此部分土地权证后，可用于申办分期建设手续或以地融资的抵押登记。比如，过去，企业拿一块地，哪怕这块地上是建三个组团的小区，缴清全部土地价款后，也只能办一个不动产权证，只能以一个不动产权证办理抵押贷款。现在，对于缴清了土地价款的地块，只要具备单独建设条件，可办三个不动产权证，就能以三个不动产权证分别抵押贷款。

　　    此外，此次《意见》还明确，企业以租赁方式取得的建设用地，同样可以办理不动产权证。这意味着租赁土地也可以办理投资准入、规划许可、贷款抵押等，企业融资将更加便利。

　　    （八）支持工程建设项目方案优化调整

　　    可对相邻地块的容积率、建筑密度进行平衡“这一条主要是为了支持企业结合市场需求科学确定业态，允许对新申报方案及调整方案，进行规划许可变更。”该负责人称。比如，同一土地出让合同范围内的不同地块间，可进行容积率、建筑密度等指标平衡。指标平衡时，应秉承有利于优化空间形态，不引发大的社会矛盾的原则，总计容建筑规模和居住计容建筑规模应符合出让条件。

　　    （九）优化项目用地规划审批

　　    用地批准、规划许可“二合一”，报件、审批都能网上办该负责人介绍，为优化项目用地规划审批程序，《意见》还提出，要深化规划用地“多审合一、多证合一”改革，推进“多测合一、多验合一”，推行网上报件、网上审批。在配套设施同步投用前提下，允许分期办理建设工程规划许可证。工业产业类项目，已投用需扩建的，简化“一事一议”程序，直接审批。