【规范性文件】 广西壮族自治区自然资源厅关于印发《广西壮族自治区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则（试行）》的通知

　　桂自然资规〔2020〕17号

　　各市、县自然资源主管部门：

　　《广西壮族自治区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则（试行）》已经厅党组会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　广西壮族自治区自然资源厅

　　2020年12月19日

　　广西壮族自治区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则（试行）

　　第一章 总则

　　第一条【目的依据】 为进一步规范我区建设用地使用权的转让、出租、抵押行为，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，助力经济高质量发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定，按照《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）及《广西壮族自治区自然资源厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场若干措施的通知》（桂自然资发〔2019〕63号）要求，结合我区实际，制定本规则。

　　第二条【交易对象】 建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称“土地二级市场”）的交易对象是依法取得的国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本规则执行。

　　第三条【建设用地使用权转让概念】 本规则所称的建设用地使用权转让，是指各类依法转移建设用地使用权的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

　　第四条【建设用地使用权出租概念】 本规则所称的建设用地使用权出租，是指建设用地使用权人作为出租人将土地使用权或者随同地上建筑物、附着物及相关附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第五条【建设用地使用权抵押概念】 本规则所称的建设用地使用权抵押，是指建设用地使用权人（抵押人）以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

　　第六条【交易原则】 土地二级市场交易应当遵循公开、公平、公正、诚信、自愿的原则。

　　第七条【机构建立】 市、县人民政府自然资源主管部门可在现有的土地交易机构基础上构建城乡统一的土地市场交易机构，承办交易事项，推进线上交易。

　　第八条【机构职责】 交易机构的主要职责：

　　（一）贯彻执行国家、自治区土地二级市场的法律、法规、规章和政策，审核土地二级市场交易信息，依法办理土地二级市场的交易事务，协助开展土地市场调控。

　　（二）提供土地二级市场相关服务，接受当事人委托，发布土地二级市场交易信息，开展统计分析、市场研判和预警等工作，提供鉴证服务和土地二级市场法律、法规和相关信息咨询服务。

　　（三）完成政府、自然资源主管部门委托的其他事项。

　　第九条【交易方式】 交易方式可采用协商议价或公开竞价等合法方式进行。

　　协商议价方式指交易双方通过洽谈磋商达成交易意向后，到不动产登记机构按规定办理建设用地使用权转移登记相关手续。

　　公开竞价方式指参照土地一级市场招标拍卖挂牌公开交易方式，由权利人委托交易机构通过招标、拍卖、挂牌等方式公开交易。

　　第十条【中介机构】  搭建集信息发布、市场交易、统计分析、市场研判等功能于一体的信息平台的中介机构，及为土地二级市场提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务的中介机构，应当具备相应的资质，并对其提供的服务承担法律责任。

　　中介机构搭建的信息平台依法自主运营，可接入自然资源主管部门的土地二级市场信息平台，接受自然资源主管部门的指导、监督；对其中涉及的转让国有土地使用权申报价格审核和备案等行政事项由交易机构负责。

　　第二章 建设用地使用权转让

　　第十一条【公开转让情形】 下列情形的建设用地使用权转让应纳入土地二级市场交易机构公开竞价交易：

　　（一）以划拨或授权经营方式取得的建设用地使用权转让的；

　　（二）项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让的；

　　（三）土地有偿使用合同和划拨决定书有约定或规定需纳入土地二级市场交易机构公开竞价交易的；

　　（四）法律、法规、规章规定的应当公开进行的。

　　第十二条【不得转让情形】 有下列情形之一的建设用地使用权不得转让：

　　（一）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制权利转移且未解除权利限制的；

　　（二）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

　　（三）依法认定为非政府原因的闲置土地，且未处置到位的；

　　（四）已设定预告登记的，预告登记期间，未取得预告登记权利人同意的；

　　（五）土地划拨决定书规定或者有偿使用合同约定对土地转让有限制的；

　　（六）土地权属有争议的；

　　（七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

　　第十三条【转让条件】 建设用地使用权转让应具备的条件：

　　（一）应取得不动产权属证书；

　　（二）连同地上建筑物及其他附着物一并转让的，其地上建筑物及其他附着物应具有合法审批材料；

　　（三）以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经有批准权的人民政府批准；以授权经营方式取得的建设用地使用权，改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让的，需经市、县人民政府批准；涉及国有资产转让的，应取得原批准国有资产管理部门同意转让的批准文件；以租赁方式取得的建设用地使用权转让的，承租人按土地有偿使用合同约定支付土地租金和进行建设，并应取得市、县自然资源主管部门同意的书面意见；

　　（四）涉及自治区本级国有土地资产转让的，应符合《广西壮族自治区国土资源厅财政厅关于加强和改进自治区本级国有土地处置管理和储备工作的通知》（桂国土资发〔2015〕71号）和《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强自治区本级国有土地收储盘活工作的通知》（桂政办发〔2018〕136号）的有关规定；

　　（五）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

　　第十四条【转让补缴价款】 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，不再符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款；以授权经营方式取得的建设用地使用权，改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让的，经市、县人民政府批准后，补缴土地出让价款。

　　第十五条【使用年限】 以有偿方式取得的建设用地使用权转让的，转让后其使用年限为土地使用权有偿使用合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

　　以划拨、授权经营方式取得的建设用地依法转让后，重新按土地用途约定使用年限。

　　第十六条【转移登记】 建设用地使用权转让时，应当依照规定办理转移登记手续，土地使用权有偿使用合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

　　第十七条【优先购买权】 转让双方应依法申报交易价格，申报价格比标定地价（尚未制定公布标定地价的，可参考市场可比价）低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

　　第十八条【转让流程】 采用协商议价和公开竞价方式转让建设用地使用权的按以下流程办理。

　　（一）公开竞价方式转让建设用地使用权办理流程：

　　1.转让交易申请。转让方向交易机构提交申请，明确转让的要求，符合条件的，交易机构受理其交易申请。

　　2.转让交易审核。交易机构核实申请人提交的材料，核实待转让宗地是否符合转让条件等。必要时，可开展现场勘查核实宗地界址、地表等。

　　3.信息发布。交易机构按照交易申请需求公开发布转让信息。

　　4.组织交易。交易机构接受报名和咨询，对竞买资格等进行审查，组织竞价。

　　5.达成意向。公开竞价达成交易意向的，公示成交结果。

　　6.签订合同。交易双方在达成一致意见后签订转让合同。项目已投资额未达投资总额25%以上的土地转让，交易机构应作出预告登记或交易鉴证。

　　7.办理不动产转移登记。交易双方按要求提交相关材料，办理不动产转移登记；对以预告登记或交易鉴证方式进行的转让，待宗地达到转移登记条件后，按要求办理不动产转移登记。

　　（二）采用协商议价方式转让建设用地使用权办理流程：

　　采用协商议价方式交易的，属地不动产登记机构受理交易双方提交的相关材料，交易机构同步审核申报价格及建设用地使用权有偿使用合同履约情况，符合规定的办理不动产转移登记。

　　对符合行使优先购买权的交易事项，交易机构出具申报价格审核意见，提出行使优先购买权的建议，报有批准权的人民政府决定是否行使优先购买权。

　　第十九条【转让申请材料】 委托土地二级市场交易机构交易的，应提供以下材料：

　　（一）转让申请（原件）；

　　（二）申请人身份证明或委托人身份证明及委托书（身份证明复印件，委托书原件）；

　　（三）本规则第十三条规定的文件材料（复印件）；

　　（四）项目投资额占项目投资总额达25%以上的，提供项目竣工相关材料（复印件）或有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》（原件）。

　　第二十条【中止或终止转让情形】 有下列情形之一的，交易机构应当及时中止或终止土地转让：

　　（一）发生影响转让正常实施的事实、行为或者重大争议的；

　　（二）利害关系人提出涉及产权争议，且提供合法书面证明材料的；

　　（三）转让标的发生重大变化，导致无法正常使用的；

　　（四）转让材料需要进一步查证核实的；

　　（五）司法机关、纪检监察等部门依法要求中止或终止转让的；

　　（六）土地二级市场交易系统因不可抗力等非可控因素，导致土地二级市场交易系统不能正常运行的；

　　（七）依法应当中止或终止的其他情形。

　　第三章 建设用地使用权出租

　　第二十一条【不得出租情形】 有下列情形之一的建设用地使用权不得出租：

　　（一）未按土地有偿使用合同约定缴纳出让金或租金；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

　　（三）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

　　（四）土地权属有争议的；

　　（五）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　第二十二条【出租条件】 建设用地使用权出租应具备的条件：

　　（一）应取得不动产权属证书；

　　（二）以租赁方式取得的建设用地使用权出租，承租人已按土地使用权租赁合同约定支付土地租赁费用；

　　（三）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

　　第二十三条【出租期限】 建设用地使用权出租的，出租人与承租人应当签订出租合同。出租期限不得超过土地使用权出让合同或租赁合同约定的使用年限内的剩余年限以及法律规定的最长出租期限。

　　第二十四条【出租收益年度申报】 以划拨方式取得的建设用地使用权出租应进行出租收益年度申报。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

　　第二十五条【出租申请材料】 委托土地二级市场交易机构交易的，应提供以下材料：

　　（一）出租申请（原件）；

　　（二）申请人身份证明或委托人身份证明及委托书（身份证明复印件，委托书原件）；

　　（三）不动产权属证书（复印件）。

　　以划拨方式取得的建设用地使用权出租申报时，还应提供出租合同（原件）。

　　第四章 建设用地使用权抵押

　　第二十六条【抵押登记】 建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

　　第二十七条【不得抵押情形】 下列建设用地使用权不得抵押：

　　（一）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制权利的；

　　（三）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

　　（四）政府储备土地；

　　（五）依法认定为非政府原因的闲置土地，且未处置到位的；

　　（六）土地权属有争议的；

　　（七）法律、法规规定不得抵押的其他用地。

　　第二十八条【抵押条件】 建设用地使用权抵押应具备的条件：

　　（一）应取得不动产权属证书；

　　（二）连同地上建筑物及其他附着物一并抵押的，其地上建筑物及其他附着物应具有合法审批材料；

　　（三）以租赁方式取得的建设用地使用权抵押，承租人按规定支付土地租金并完成开发建设，经自然资源主管部门同意；

　　（四）主债权合同、抵押合同须符合有关法律法规的规定；

　　（五）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

　　第二十九条【抵押申请材料】 申请建设用地使用权抵押登记的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定提交材料。

　　第五章 违规责任

　　第三十条【违规情形】 有下列情形之一的，视为违反本规则，应承担相应的责任：

　　（一）放弃竞得标的、拒绝签订合同的；

　　（二）未按约定的时间付清约定的相关费用的；

　　（三）提供虚假材料或者隐瞒事实的；

　　（四）采取不正当手段交易的；

　　（五）其他依法应当认定为违规行为的情形。

　　第三十一条【违规处理】 对违反法律法规及本规则的单位及个人，交易机构有权将其违法违规行为记入其信用档案，并向社会公布，按自然资源社会信用信息管理办法相关规定，限制其参与自然资源市场的相关活动。

　　第三十二条【违规责任】 政府相关部门及其工作人员违反本规则，在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的，由处分决定机关给予行政处分，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第六章   附则

　　第三十三条【解释权】 本规则由广西壮族自治区自然资源厅负责解释。

　　第三十四条【实施时间】 本规则自2021年1月1日起施行，有效期为两年。如本规则与国家出台相关政策冲突的，以国家政策为准。

　　相关信息：《广西壮族自治区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则(试行)》政策解读