广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西支持铁路建设促进土地综合开发若干措施的通知

　　（桂政办发〔2018〕165号）

　　各市、县人民政府，自治区人民政府各组成部门、各直属机构：

　　《广西支持铁路建设促进土地综合开发的若干措施》已经自治区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　2018年12月29日

　　广西支持铁路建设促进土地综合开发的若干措施

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）和《国家发展和改革委员会 自然资源部 住房和城乡建设部 中国铁路总公司关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（发改基础〔2018〕514号）精神，促进铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发，支持铁路企业可持续发展，加快推进我区铁路建设，结合我区实际，制定以下措施。

　　一、加强规划引导与管控

　　支持对既有铁路站场和周边区域进行改造，科学编制既有铁路站场和周边区域改建相关规划，结合城市功能提升和结构布局优化，做好铁路站场和周边区域综合开发，增强铁路站场和周边地区的承载能力和服务功能，促进地上地下统一规划、统筹开发建设。

　　支持新建铁路站场与土地综合开发项目一体规划、统筹建设。在编制、修编或调整土地利用总体规划和城乡规划时，统筹考虑、合理确定铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用的功能定位、规模边界，做好规划控制和预留。铁路沿线市县人民政府应会同铁路主管部门或铁路投资主体，依据土地利用总体规划和城乡规划，及时组织编制铁路站场及站场毗邻区域土地综合开发专项规划，经自治区自然资源厅、铁路建设办公室审核后，报自治区人民政府批准实施。

　　严格按照“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”要求，依据城乡规划、土地利用总体规划和土地使用标准对铁路站场周边建设用地加强审查，严格土地用途管制。定期评估铁路站场和周边区域土地综合开发专项规划实施情况和综合开发效益，把评估结果作为调整建设时序和分期建设的依据。

　　铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发确需修改或调整土地利用总体规划、城乡规划等相关法定规划的，应按程序报批。涉及修改或调整土地利用总体规划的，与铁路站场统一联建的综合开发用地，可与铁路建设项目一并修改或调整。涉及修改或调整城乡规划的，按照住房和城乡建设部关于加强铁路站场地区综合开发有关规划工作的要求，及时修改或调整。

　　二、合理确定开发边界和规模

　　要按照城镇化发展趋势，综合考虑人口集聚规模和吸纳就业情况、当地建设用地供给能力、市场容纳能力、铁路建设投融资规模等因素，依据土地利用总体规划和城乡规划，合理确定铁路站场及站场毗邻区域土地综合开发边界、规模、结构、布局及土地开发供应时序，有序推进铁路站场和周边区域开发建设，做到开发一片、成熟一片、成功一片，坚决防控单纯房地产化倾向。新建铁路站场实施土地综合开发的，应当严格执行土地综合开发的边界和规模要求，扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。大城市初期应重点开发新建铁路站场周边2公里以内区域，可适当控制预留远期发展空间，避免粗放低效用地。

　　市县人民政府和铁路主管部门或铁路投资主体经共同协调确定土地综合开发有关事宜并签订相关协议后，在确定土地综合开发主体前，对已明确站场选址并预留土地综合开发建设用地空间的土地实行严格控制，除城市基础设施、重大民生及环境保护等项目外，暂停受理该区域内其他项目审批、核准和备案，暂停批准用地规划许可和国有建设用地供应。

　　三、加大用地计划指标保障力度

　　铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地，经有批准权的人民政府审批后，其所需的新增建设用地指标由自治区自然资源厅向自然资源部申请。位于南宁、柳州、桂林市中心城市范围内的铁路建设土地综合开发地块，其用地纳入报国务院批准城市批次范围，在城市批次用地报批时注明土地综合开发的规模范围，可向自然资源部申请新增建设用地指标。其他城市的铁路建设土地综合开发用地指标，由自治区自然资源厅依据经批准的土地综合开发专项规划、项目核准情况先行安排，报自然资源部审核后，使用国家预留新增建设用地指标。自治区每年安排一定规模的专项新增建设用地指标，用于支持铁路建设投融资。

　　四、完善土地供应模式

　　（一）优化供地方式。新建铁路综合开发用地采用市场化方式供应，供地公告时间不得少于60个工作日。新建铁路项目未确定投资主体的，土地综合开发权与新建铁路项目一并招标，新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权，供地价格按出让时的市场价，由有关市县人民政府国有土地使用权出让协调决策机构集体决策、综合确定，并明确写入招标文件。新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权，综合开发用地符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号，以下称《划拨用地目录》）的，可按划拨方式供应；综合开发用地不符合《划拨用地目录》的，采用招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。新建综合开发用地由铁路建设投资主体取得的，铁路建设和土地综合开发应统筹推进；新建综合开发用地由其他市场主体取得的，其他市场主体应与铁路建设投资主体协商安排铁路建设与土地综合开发相关事宜，有序推进铁路各项建设用地开发工作。

　　（二）允许整体一次性供应或分期供应土地。铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发用地，可按开发专项规划和建设进度整体一次性供应或分期供应。整体一次性供应的，铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发主体应一次签订国有建设用地使用权出让合同，并按合同约定支付土地出让价款。分期供应的，铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发主体应与市县人民政府自然资源主管部门签订土地综合开发利用协议，明确土地交付条件、分期方式和供地价格等内容，分期供应的土地可成片提供。成片的土地应根据城市规划和实际情况进行分宗，按宗地用途和有关规定，核发划拨决定书或签订有偿使用合同。实行分期供应的，铁路企业应在前期供应土地开发建设完成前3个月提出下期用地供应申请，前期供地开发建设达到土地综合开发利用协议要求后方可供应下一期用地。分期供地的时限最长不得超过3年。因土地使用权人原因导致分期供地不能在3年内完成的，不得再办理余下土地的供地手续。

　　（三）控制用地成本，合理确定出让底价。采用招标拍卖挂牌方式供应的铁路用地及站场毗邻区域综合开发土地，出让底价可按不低于政府已支付的土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用确定。符合自治区确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%确定出让底价。房地产开发（含商业、写字楼等）项目的出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。拟定的土地出让底价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让底价的20%。

　　五、提高土地利用效率

　　支持铁路企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作，对既有铁路站场及周边地区进行综合开发。符合棚户区改造、低效用地再开发和旧城改造条件的，可享受相关优惠政策。市县人民政府自然资源主管部门依法为铁路企业利用自有土地办理土地产权整合和宗地合并、分拆手续。

　　市县人民政府推进铁路站场毗邻地区旧城改造、城市综合交通体系建设或其他公共利益项目建设，涉及占用铁路企业用地的，原则上就近安排新的建设用地，并依法办理相关土地收回和供地手续；难以就近安排的，与铁路企业充分协商土地补偿或土地置换相关工作。

　　支持铁路企业以自主开发、转让、出租等方式盘活利用现有建设用地。铁路企业依法取得的划拨用地，盘活利用后符合《划拨用地目录》的，可继续以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》或转让的，可依法采取协议出让方式补办用地手续。对原铁路生产经营性划拨用地，可采取作价出资（入股）方式或授权经营的方式处置，由铁路企业依法盘活利用。

　　统筹地上地下空间复合利用，积极推广地下空间开发利用、轨道交通上盖物业综合开发等节地技术和模式，提升土地节约集约利用水平和综合效益。利用铁路用地进行地上、地下空间开发的，可以将实行立体开发的土地整体出让供应，在符合规划的前提下，可以兼容一定比例的其他功能，按主用途确定供应方式；也可以按分层利用、区别用途的原则，分层设立建设用地使用权。分层设立的建设用地使用权，符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。

　　六、加强服务保障和监管

　　市县人民政府依法依规做好铁路用地确权登记发证工作。对具备登记发证条件的，要及时办理；对尚不具备登记发证条件的，要出具土地权属证明，作为土地资产处置的权属凭证，待办理土地资产处置登记时一并办理变更登记。市县人民政府加快推进综合开发用地出让工作，及时交付土地；组织铁路、自然资源、住房城乡建设等部门依法依规对铁路综合开发建设进行严格管理，适时组织评估，严控建设规模和时序；加强用地监管，防止土地闲置浪费，严肃查处违法违规用地行为。

　　城市轨道交通项目用地及站场毗邻区域土地综合开发利用可参照本措施执行。

　　本措施自印发之日起执行，有效期五年。

　　 相关信息：《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西支持铁路建设促进土地综合开发若干措施的通知》政策解读