30.3亿分手日本住友 亿达如何借力中国东方回购大连项目？

继三年前悉数接回瑞安退出“大连天地”时的合作股权后，2020年5月17日，亿达宣布从日本住友不动产手中购回大连中山区项目合营公司75%股权。

对于亿达来说，此次回购所用的30.3亿元，主要由合营公司提供融资4.3亿元及东方资产出资26亿元，可说是“轻松上阵”。

第二阶段才由亿达发展在3年内向东方支付其出资的26亿元，连同13%的利息于每年6月20日及12月20日每半年到期支付一次。

于第二阶段交易完成后，亿达将间接拥有合营公司全部权益。

与此同时，亿达还与住友不动产订立收购框架协议，按255万元的代价收购住友不动产持有的服务公司50%股权。

虽然在第二阶段向东方资产支付完26亿元之后，合营公司的收购才算正式完成，但亿达却可以提前享受将其并表的权利。

亿达在公告中表示：“东方出资的实质是为第一阶段收购事项提供融资的长期债务。于第一阶段收购事项完成后，本集团将有权控制合营公司的相关活动。因此，经与本公司核数师讨论之后，董事会认为，合营公司于第一阶段收购事项完成后将入账列作本集团的全资附属公司，且其财务业绩将并入本集团之综合财务报表。”

按照亿达的说法，此次交易可以实现其在该项目的回报，并提高合营公司的经营效益。同时，集团透过该等交易将可迅速增加土地资源，并全面控制项目发展及销售。

另外，由于服务公司一直提供与合营公司所持有项目物业单位相关的物业管理服务，董事认为，全面控制服务公司的物业管理服务业务将可提高服务公司的经营效益。

于2020年4月30日，合营公司持有的住宅物业发展项目估值为40.04亿元。如此看来，这是一笔不错的交易。

与彼时瑞安合作项目不同，此次购回项目位于大连市中山区核心地带。按照资料上的说法，大连中山区寸土寸金，项目所在的青云板块历来更是高端项目聚集地。

据观点地产新媒体了解，该项目已开发多年，由亿达与住友不动产在2012年联手以底价29.09亿元摘得。历史资料显示，地块规划用地面积17.66万平方米，容积率4.22，规划建筑面积74.4万平方米。按摘牌价格计算，该地块楼面价为3910元/平方米。

由于地块属于中山区较为稀缺的大面积宜居地块，亿达与住友不动产并不着急开发，直到2016年7月末一期才正式开盘，当天实现销售92套，录得2.5亿元销售额。

公告显示，截至2018年及2019年12月31日止财政年度，合营公司收益为5.89亿元、3.71亿元，除税后纯利分别为3209.7万元、9925.9万元。

于2019年12月31日，合营公司的资产总值及资产净值分别约为32.29亿元、29.19亿元。而服务公司于2019年12月31日的资产总值及净资产，分别约为827.3万元及646.9万元。

亿达公告还透露，该项目一期已完成，项目二期亦已可启动开发。现有项目占地面积约9.6万平方米，总建筑面积约50.1万平方米，包括住宅单位、公寓、零售商铺及地下车库。根据现行发展计划，预期将于2023年完成销售和交付。

或许由亿达完全接手这个大连中山区项目后，不单财务报表有了更充实的支撑，开发速度也将提速。

更重要的是，引入东方资产26亿元投资，完全不用算作债项，还能三年分期偿还，这对于亿达而言，应该是划算的生意。

尤其是在疫情影响仍未散去的当下，销售回款仍大打折扣，资金显得尤为可贵。

据观点地产新媒体了解，4月单月，亿达合约销售金额约为3.12亿元，同比下降63.68%，权益合约销售金额约为2.65亿元。前4月，亿达中国合约销售金额约为10.69亿元，同比下降43.91%，权益合约销售金额约为人民币8.23亿元。